物業(yè)管理師

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物業(yè)管理知識(shí):現(xiàn)金流和成本管理方面

2016-02-25 09:41 來(lái)源:來(lái)源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面,它完成的質(zhì)量好壞很可能會(huì)對(duì)物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。因此,有必要回顧一下支出的幾個(gè)重要方面:日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。

相對(duì)于總收入,物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營(yíng)收益。因?yàn)榭偸杖脒必須支付各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測(cè)的支出,還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

1.支出的分配

當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候,他們希望讓租戶(hù)在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來(lái)的意外成本。

但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶(hù)既不現(xiàn)實(shí),也不明智。特別是在下列三種情況下,一般不會(huì)采用這種方式:

(1)對(duì)用于出租的住宅,一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。

(2)由于短期的商業(yè)租戶(hù)會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入,因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部?jī)?nèi)容的租約,將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。

(3)租戶(hù)可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿(mǎn)意,這時(shí)為了留住租戶(hù),業(yè)主不得不降低條件,允許租戶(hù)承擔(dān)較低的維修責(zé)任,而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。

2.費(fèi)用和成本

物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶(hù)支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上,一般都是通過(guò)各國(guó)的法律和雙方的協(xié)商,來(lái)確定具體由哪一方來(lái)支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。

3.租金

一般來(lái)說(shuō),按照租約規(guī)定進(jìn)行開(kāi)支的一方需要說(shuō)明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容,也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外:

(1)物業(yè)有多個(gè)租戶(hù),每個(gè)租戶(hù)提供一定比例的租金,作為整體物業(yè)的開(kāi)支來(lái)源。實(shí)踐證明具體操作過(guò)程中惟一可行的方法,是由業(yè)主統(tǒng)一對(duì)各種開(kāi)支進(jìn)行管理,并從每個(gè)租戶(hù)那里收取相應(yīng)比例的租金。寫(xiě)字樓基本都采用這種方式。在這種情況下,各個(gè)租戶(hù)在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。

(2)租戶(hù)要各自支付保險(xiǎn)費(fèi),但不必向業(yè)主另外支付一筆用來(lái)補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)庇護(hù)的費(fèi)用,即租戶(hù)可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處,但他們不必為此而專(zhuān)門(mén)付費(fèi)。

(3)有時(shí)租戶(hù)不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù),直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶(hù)履行租約。

(4)還有一種情況,就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶(hù)的租金沒(méi)有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。一旦租約停止,可能全部的租金收入都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對(duì)物業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管,避免發(fā)生這種情況。

我要糾錯(cuò)】 責(zé)任編輯:ivor
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