13、房地產(chǎn)的市場分析，開發(fā)商角度講，其最恰當(dāng)?shù)淖饔脼椋ā?）。
　　A．以便制定出更明智的租買決策
　　B．為土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)易于支持
　　C．把握目標(biāo)市場特征，以此為基礎(chǔ)制定銷售策略
　　D．有助于選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型
　　【正確答案】D
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】選項A是站在租戶和購房者角度講；選項B是站在政府角度講；選項C是站在營銷經(jīng)理角度講。參見教材P138.
　　14、若名義利率為12%，通貨膨脹率為3%，則實際利率為（　 ）。
　　A．5.77%
　　B．8.73%
　　C．12.20%
　　D．14.40%
　　【正確答案】B
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】實際利率=（1+名義利率）/（1+通貨膨脹率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.73%. 參見教材P157.
　　15、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為20年，按月償還，首次月還款額為3500元，月還款額增長率為0.3％，則該購房者在第6年第6個月的還款額為（　 ）元。
　　A．4277.4
　　B．4252.3
　　C．4728.8
　　D．4741.9
　　【正確答案】B
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】At=A1×（1+s）^（t-1）=3500×（1+0．3%）^（5×12+6-1）=4252.35（元）。參見教材P161.
　　16、關(guān)于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，錯誤的是（　 ）。
　　A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點
　　B．房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時點
　　C．各期運營費用的垂直箭線全部向下
　　D．發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)
　　【正確答案】B
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“0”時點。參見教材P150.
　　17、關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是（　 ）。
　　A．名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計
　　B．實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息
　　C．當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率
　　D．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值
　　【正確答案】C
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】參見教材P156.
　　18、對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（　 ）
　　A．包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償
　　B．不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償
　　C．沒有實際意義
　　D．不能直接用于財務(wù)評價
　　【正確答案】B
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。參見教材P179.
　　19、下列不屬于盈利能力的動態(tài)指標(biāo)的是（　 ）。
　　A．財務(wù)內(nèi)部收益率
　　B．財務(wù)凈現(xiàn)
　　C．動態(tài)投資回收期
　　D．投資利潤率
　　【正確答案】D
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】投資利潤率屬于靜態(tài)指標(biāo)。參見教材P178
　　20、某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)i1=14%時，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)i2=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資本金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%.則該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（　 ）。
　　A．13.20%
　　B．14.31%
　　C．14.69%
　　D．14.78%
　　【正確答案】C
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】FIRR=14%+450*（15%-14%）/（450+|-200|）=14.69%.參見教材P182.
　　21、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（　 ）。（2007年試題
　　A．1.07
　　B．1.47
　　C．2.07
　　D．3.33
　　【正確答案】
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用=（利潤+利息）/當(dāng)期應(yīng)付利息費用（5-3.4+1.5）/1.5=2.07.參見教材P202.
　　22、下列有關(guān)清償能力指標(biāo)及計算，描述錯誤的是（　 ）。
　　A．當(dāng)利息備付率小于2時，表示項目有足夠的資金支付利息
　　B．當(dāng)需要計算利息備付率時，通常簡化為：利息備付率=凈運營收入/應(yīng)付利息費用
　　C．商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15～1.35之間
　　D．資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項目的資本金不足
　　【正確答案】A
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】當(dāng)利息備付率小于2時，表示項目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風(fēng)險。參見教材P202.
　　23、下列不屬于方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法的是（　 ）。
　　A．凈現(xiàn)值
　　B．等額年值法
　　C．差額投資內(nèi)部收益率法
　　D．費用終值比較法
　　【正確答案】D
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法包括：（1）凈現(xiàn)值法；（2）差額投資內(nèi)部收益率法；（3）等額年值法；（4）費用現(xiàn)值比較和費用年值比較法。參見教材P209.
　　24、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為240萬元，凈現(xiàn)值的期望值標(biāo)準(zhǔn)差為100萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（　 ）。
　　A．58
　　B．52%
　　C．40%
　　D．41.7%
　　【正確答案】D
　　【建設(shè)工程教育網(wǎng)答案解析】（100/240）×100%=41.7%.參見教材P233.

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