編者按：

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要求各參與主體依法從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但隔行如隔山，所處行業(yè)不同，上市公司遇到的法律問(wèn)題也有差別。千里之堤，潰于蟻穴，有的法律問(wèn)題解決不力，可能會(huì)演變?yōu)榫薮蟮脑V訟風(fēng)險(xiǎn)、治理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，請(qǐng)法律專家對(duì)不同行業(yè)和公司的法律實(shí)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)作專門探討很有必要，為此，這里辟出行業(yè)說(shuō)法專欄，希望能對(duì)市場(chǎng)主體提高法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有幫助。

　　新的房貸政策與《物權(quán)法》草案的頒布在一定程度上改變了房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境。在新的政策與法律環(huán)境中，房地產(chǎn)公司必然會(huì)遇到新的法律問(wèn)題，如何面對(duì)與解決這些問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商無(wú)法回避的。

　　筆者認(rèn)為，在新的政策和金融環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)遇到以下問(wèn)題：

　　一、喚醒權(quán)利意識(shí)，拆遷訴訟可能增多

　　《物權(quán)法》草案第68條對(duì)拆遷問(wèn)題作了詳細(xì)規(guī)定，這是我國(guó)首次將拆遷問(wèn)題上升到法律高度。該條規(guī)定首先肯定私人所有權(quán)具有國(guó)家法律作后盾，這也是我國(guó)第一次用法典形式宣誓私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合法性�！段餀�(quán)法》草案不僅大力保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，而且明確規(guī)定禁止以拆遷名義非法改變私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。即便要拆遷與征收的，也應(yīng)當(dāng)依法予以合理的補(bǔ)償，否則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任�！段餀�(quán)法》草案的規(guī)定使得保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律得以體系化，對(duì)于許多以前習(xí)慣于野蠻拆遷侵犯他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言肯定有一個(gè)適應(yīng)期的問(wèn)題，不少開(kāi)發(fā)商可能還會(huì)為此交學(xué)費(fèi)。為此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的拆遷法律知識(shí)，樹(shù)立法律意識(shí)。

　　二、物業(yè)管理糾紛會(huì)越來(lái)越多，表現(xiàn)形式也越來(lái)越復(fù)雜

　　《物權(quán)法》草案從第73到87條整整用了15條規(guī)定了物業(yè)管理中的問(wèn)題，特別是對(duì)一些敏感的問(wèn)題如業(yè)主委員會(huì)、公共車位、公共維修基金等作了明確規(guī)定。這同樣是我國(guó)第一次將物業(yè)管理問(wèn)題上升到法律高度，使得業(yè)主的權(quán)利做到真正有法可依�！段餀�(quán)法》草案通過(guò)物業(yè)管理制度的規(guī)定，不僅使保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的制度更加完善，也使得我國(guó)的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度更加實(shí)在具體。特別是《物權(quán)法》草案賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴權(quán)將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司的案件大量增加，業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)將會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有很強(qiáng)的制約作用。

　　《物權(quán)法》草案規(guī)定：對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主抗衡開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司，其效果將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)主個(gè)人的抗衡力量。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商必須轉(zhuǎn)變角色，從提高自己的履約意識(shí)，避免與業(yè)主之間的惡性沖突。

　　三、開(kāi)發(fā)商因融資出現(xiàn)問(wèn)題，土地使用權(quán)出讓合同糾紛會(huì)越來(lái)越多

　　新的房貸政策嚴(yán)格貸款條件，嚴(yán)禁商業(yè)銀行向不具備四證、自有資金不足的企業(yè)發(fā)放貸款；適當(dāng)限制向高檔商品房項(xiàng)目和商品房空置率高、負(fù)債率高的企業(yè)發(fā)放貸款。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行政策規(guī)定，超過(guò)期限不開(kāi)發(fā)建設(shè)的，政府有權(quán)將土地收回。在政府收回土地的過(guò)程中必然會(huì)發(fā)生開(kāi)發(fā)商與政府之間的法律沖突，導(dǎo)致該類法律糾紛案件增多。

　　四、開(kāi)發(fā)商還貸能力降低導(dǎo)致信貸糾紛增加

　　在貸款政策相對(duì)寬松的情況下，開(kāi)發(fā)商可以以新債換舊債，同時(shí)，由于對(duì)個(gè)人貸款購(gòu)房政策較為優(yōu)惠，個(gè)人購(gòu)房的積極性高，這有利于開(kāi)發(fā)商資金回籠。但新的房貸政策使得金融的杠桿作用被遏制，開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)之間資金循環(huán)被堵塞，結(jié)果是開(kāi)發(fā)商的資金鏈條斷裂，不能如期還貸導(dǎo)致銀行起訴開(kāi)發(fā)商的案件增多。

　　五、客戶與開(kāi)發(fā)商間的購(gòu)房合同糾紛會(huì)越來(lái)越多

　　該政策將導(dǎo)致許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金短缺，工程進(jìn)度必然受到影響。開(kāi)發(fā)商的交房日期必然延遲。因開(kāi)發(fā)商延期交房導(dǎo)致的購(gòu)房合同糾紛必然增多。

　　六、一房二賣的事件越來(lái)越少

　　《物權(quán)法》草案確定的預(yù)告登記制度必然會(huì)使得開(kāi)發(fā)商一房二賣的事件減少。預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記。預(yù)告登記制度實(shí)際上制約了開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋的處分，可以有效制裁開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為。對(duì)于不熟悉該制度的開(kāi)發(fā)商而言，可能會(huì)觸雷而導(dǎo)致業(yè)主起訴的事件發(fā)生。

　　七、房屋產(chǎn)權(quán)人與土地出讓人之間的土地出讓合同糾紛會(huì)越來(lái)越多

　　《物權(quán)法》草案規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照國(guó)家規(guī)定確定。由于我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家與集體，個(gè)人不能對(duì)土地行使所有權(quán)，因此現(xiàn)行的購(gòu)房合同一般都規(guī)定了土地使用權(quán)的期限�！段餀�(quán)法》草案雖然彌補(bǔ)了一些不足，但到期時(shí)如何評(píng)估土地價(jià)值是非常復(fù)雜的，到時(shí)可能出現(xiàn)業(yè)主與政府土地管理部門之間的糾紛，客觀上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生影響。