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重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例

2002-09-25 15:29    【  【打印】【我要糾錯】

(2002年9月25日重慶市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十二次會議通過)

  第一章 總則

  第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理使用,創(chuàng)造良好的人居生活、工作環(huán)境,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。

  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)活動適用本條例。

  第三條 物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自決、自律原則,業(yè)主權(quán)利義務(wù)相一致原則和維護(hù)公共秩序原則。

  物業(yè)管理活動應(yīng)向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展。

  第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的主管部門,負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理。

  區(qū)、縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地物業(yè)管理的主管部門,對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。

  其他有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),協(xié)同實(shí)施本條例。

  第五條 居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù),對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督,調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會、村民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

  第二章 業(yè)主和業(yè)主自治機(jī)構(gòu)第六條 業(yè)主享有下列權(quán)利:

 。ㄒ唬⿲ζ鋵S胁糠忠婪ㄐ惺顾袡(quán);

  (二)對該建筑物及其附屬設(shè)施的共用部分享有共同管理、使用和按其應(yīng)有比例收益的權(quán)利;

  (三)參加業(yè)主大會行使表決權(quán);

 。ㄋ模┻x舉和被選舉為業(yè)主委員會委員、主任、副主任的權(quán)利;

 。ㄎ澹⿲ξ飿I(yè)管理事務(wù)處理情況和物業(yè)維修基金的收支、使用情況有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán);

 。┍O(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理行為;

  (七)向業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢;

 。ò耍┱埱笸V惯`反共同利益的行為;

 。ň牛┓、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

  第七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):

 。ㄒ唬┳袷匚飿I(yè)管理法律、法規(guī);

  (二)遵守業(yè)主公約規(guī)定和業(yè)主大會的決定;

 。ㄈ┳袷匚飿I(yè)管理制度;

 。ㄋ模┡浜衔飿I(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)管理服務(wù)活動;

 。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修基金;

 。┓伞⒎ㄒ(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  第八條 業(yè)主決定共同事務(wù)的表決權(quán),屬于住宅類物業(yè)的,一戶為一票。屬于非住宅類物業(yè)的,以業(yè)主擁有的建筑面積每一百平方米計(jì)算為一票;單戶不足一百平方米的,計(jì)為一票,業(yè)主公約另有規(guī)定的除外。

  第九條 使用人有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理行為,并向業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)提出意見和建議,對侵犯自己合法利益的行為有權(quán)提出申訴和控告。

  第十條 使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)既定的使用目的使用物業(yè),自覺遵守業(yè)主公約的規(guī)定和業(yè)主大會的決定,不得損害公共利益和他人利益。

  第十一條 業(yè)主大會是代表和維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。

  業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的,可以按一定比例推選代表組成業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會行使業(yè)主大會的職權(quán)。

  第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主大會,并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。

  物業(yè)已出售的建筑面積達(dá)到百分之五十以上或物業(yè)自首次出售之日起已滿二年的,應(yīng)由建設(shè)單位或房屋售出單位在物業(yè)所在地的區(qū)、縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下,在三個月內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  十分之一以上業(yè)主聯(lián)名,也可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。受理申請的機(jī)關(guān)應(yīng)在三十日內(nèi)組織召開。

  第十三條 業(yè)主大會行使下列職權(quán):

 。ㄒ唬⿲徸h通過、修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

 。ǘ┻x舉、罷免業(yè)主委員會委員、主任、副主任;

 。ㄈ┥潭I(yè)主委員會的辦公場所、必要經(jīng)費(fèi);

 。ㄋ模┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

 。ㄎ澹└淖、撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

 。┒ㄆ诼犎I(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理事務(wù)處理情況和物業(yè)維修基金的使用情況的報(bào)告;

 。ㄆ撸Q定改變物業(yè)專有部分、部分共用部分、全體共用部分既定用途;

 。ò耍Q定物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動;

  (九)決定物業(yè)大、中維修費(fèi)用的續(xù)籌和使用;

  (十)決定共用部分收益的管理、使用和分配;

 。ㄊ唬Q定與全體業(yè)主有重大利害關(guān)系的其他事項(xiàng)。

  第十四條 業(yè)主大會會議需有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)過半數(shù)表決權(quán)的業(yè)主參加,方可召開。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會,行使表決權(quán)。

  業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)參加會議業(yè)主過半數(shù)表決權(quán)同意通過。業(yè)主大會對通過或修改業(yè)主公約、商定業(yè)主委員會的辦公場所和必要經(jīng)費(fèi)、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金續(xù)籌和使用作出決定,必須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上表決權(quán)通過。

  第十五條 業(yè)主大會決定對全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會有約束力,但與法律、法規(guī)、業(yè)主公約規(guī)定相抵觸的除外。

  業(yè)主大會、業(yè)主委員會對重大事項(xiàng)作出有效決定,使少數(shù)業(yè)主利益受到損失的,其他業(yè)主應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

  業(yè)主大會作出決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,業(yè)主可以向房地產(chǎn)行政主管部門申請撤銷。

  第十六條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會召集,十分之一以上業(yè)主或三分之一以上業(yè)主委員會委員要求召集時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)召集。業(yè)主委員會不召集的,十分之一以上的業(yè)主或三分之一以上業(yè)主委員會委員可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(自治縣、市)房地產(chǎn)行政主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請,召開業(yè)主大會。受理申請的機(jī)關(guān)應(yīng)在三十日內(nèi)組織召開。

  第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

  (一)物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);

  (二)業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式;

  (三)業(yè)主委員會組織機(jī)構(gòu);

  (四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益;

 。ㄎ澹I(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;

  (六)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán);

 。ㄆ撸┪飿I(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的交納、使用、監(jiān)管;

 。ò耍I(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;

 。ň牛┻`反業(yè)主公約的責(zé)任。

  第十八條 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi),向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

  業(yè)主公約修訂后,應(yīng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。

  第十九條 業(yè)主公約對全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會有約束力,但與法律、法規(guī)規(guī)定相抵觸的除外。

  業(yè)主公約制定或修改程序違反法律、法規(guī)規(guī)定的,業(yè)主可以向房地產(chǎn)行政主管部門申請撤銷。

  第二十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會決定,但不得少于五人,應(yīng)為單數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任、委員由業(yè)主擔(dān)任,每屆任期不超過三年,可以連任。

  業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人。

  第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起十五日內(nèi),向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

  業(yè)主委員會備案事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。

  第二十二條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé):

 。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會;

  (二)對業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程,提出修改意見;

  (三)代表全體業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同;

 。ㄋ模⿺M訂物業(yè)共用部分收益的管理、使用和分配方案;

 。ㄎ澹⿲徟飿I(yè)維修基金的使用預(yù)算;

 。┪飿I(yè)共用部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收;

  (七)定期聽取物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修基金使用情況的報(bào)告;

  (八)按照業(yè)主公約或者業(yè)主委員會章程的規(guī)定,定期向業(yè)主公布物業(yè)管理事務(wù)處理情況和物業(yè)維修基金的使用情況,并定期向業(yè)主大會報(bào)告;

 。ň牛┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議,協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系;

  (十)根據(jù)業(yè)主大會的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟;

  (十一)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的其他行為;

 。ㄊI(yè)主公約、業(yè)主委員會章程規(guī)定的其他職責(zé)。

  第二十三條 業(yè)主委員會作出決定,應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員參加,并由參加委員三分之二以上同意通過。

  第二十四條 業(yè)主委員會每年應(yīng)至少召開一次會議,有特殊需要時可召開臨時會議。

  業(yè)主委員會由業(yè)主委員會主任召集并主持。十分之一以上業(yè)主或五分之一以上委員要求召集時,業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)召集。

  業(yè)主委員會主任可委托業(yè)主委員會副主任召集并主持會議。

  第二十五條 業(yè)主委員會主任、副主任、委員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程的規(guī)定,維護(hù)業(yè)主利益,不得利用職權(quán)為自己謀取私利、侵犯業(yè)主合法權(quán)益。

  第三章 物業(yè)管理企業(yè)

  第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)核準(zhǔn)的資質(zhì)等級從事相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)根據(jù)擬申報(bào)的資質(zhì)等級,持市房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的申報(bào)文件到房地產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

  房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申報(bào)文件之日起三十日內(nèi),作出是否核發(fā)資質(zhì)證書的決定。

  房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員等綜合因素,核發(fā)資質(zhì)等級證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理辦法由市房地產(chǎn)主管部門制定。

  第二十七條 房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級進(jìn)行管理,行使維持、升級、降級或吊銷等管理職責(zé)。

  第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度,加強(qiáng)對員工的管理和培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)水平。

  第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利:

 。ㄒ唬┌凑諊液捅臼杏嘘P(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范、物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行管理、提供專業(yè)化的服務(wù);

 。ǘ┢鸩菸飿I(yè)管理區(qū)域共用部分的使用要求、注意事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)制度,經(jīng)業(yè)主委員會審查同意后適時公告;

 。ㄈ┮勒瘴飿I(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用;

 。ㄋ模┯袡(quán)拒絕承擔(dān)政府有關(guān)部門違反法律、法規(guī)規(guī)定為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)設(shè)的義務(wù);

  (五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。

  第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù):

 。ㄒ唬┞男泻贤⑻峁┪飿I(yè)服務(wù);

  (二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

 。ㄈ┒ㄆ谙驑I(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修基金使用情況,并進(jìn)行公示;

 。ㄋ模┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

 。ㄎ澹┙邮苡嘘P(guān)部門和行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督管理;

 。﹨f(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序;

 。ㄆ撸┎坏蒙米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的用途;

 。ò耍┎坏蒙米栽谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動;

 。ň牛┎坏迷谔幚砦飿I(yè)管理事務(wù)的活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益;

 。ㄊ┓、法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。

  第四章 物業(yè)服務(wù)

  第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托,為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。

  業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主公約的授權(quán)同物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同。

  第三十二條 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主只能委托同一個物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)時,可自主決定采取公開招標(biāo)或其他方式。

  第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主委托,提供專項(xiàng)服務(wù),專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用由當(dāng)事人自行約定。

  第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

  (一)委托方和受托方的名稱、住所;

  (二)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目;

  (三)物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng);

 。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn);

 。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)的費(fèi)用;

 。┪飿I(yè)服務(wù)的期限;

  (七)違約責(zé)任;

  (八)合同終止和解除的約定;

 。ň牛┊(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

  當(dāng)事人可以參照政府主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)合同示范文本訂立合同。

  第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定以下事項(xiàng):

 。ㄒ唬┕灿貌糠值木S修、養(yǎng)護(hù)和管理;

 。ǘ┕灿迷O(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理;

  (三)公用綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理;

 。ㄋ模└綄倥涮捉ㄖ驮O(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

 。ㄎ澹┕箔h(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);

 。┙煌ㄖ刃蚺c車輛停放的管理;

 。ㄆ撸┕仓刃、小區(qū)安全的維護(hù);

  (八)與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案資料的管理。

  物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列事項(xiàng):

 。ㄒ唬I(yè)主或使用人專有部分和自用設(shè)備的維修、更新;

 。ǘ┢渌飿I(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

  第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同簽定前,業(yè)主委員會應(yīng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,充分聽取業(yè)主意見后,提交業(yè)主大會通過。

  第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更之日起十五日內(nèi),向區(qū)、縣(自治縣、市)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

  第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、通信、有線電視等費(fèi)用,由相應(yīng)管理服務(wù)單位向最終使用人收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)有償?shù)脑瓌t接受相應(yīng)管理服務(wù)單位的委托,代收有關(guān)費(fèi)用。

  第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)全面履行物業(yè)服務(wù)合同,保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備的完好,使區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好,保障物業(yè)使用方便、安全。

  第四十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,盡職盡責(zé)地做好小區(qū)安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報(bào)告,采取適當(dāng)措施防止證據(jù)滅失和損失擴(kuò)大。

  第四十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、清潔、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi)。

  物業(yè)交付業(yè)主前,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后,由業(yè)主承擔(dān)。

  第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及收取方式由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價部門核定。

  后期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取方式由當(dāng)事人參照政府指導(dǎo)價在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法由市物價部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。

  第四十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定,按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對物業(yè)服務(wù)合同未約定的其他收費(fèi)項(xiàng)目,有權(quán)拒絕交納。

  第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或個人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù),但不得將物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的主要部分或全部轉(zhuǎn)移給第三人,因轉(zhuǎn)委托造成的損失由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

  第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會或更換物業(yè)管理企業(yè)的,業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi),依照本條例第七十四條的規(guī)定辦理交接。

  第四十六條 業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)活動,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

  第四十七條 經(jīng)業(yè)主大會決定,業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同。

  第四十八條 業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)及時通知物業(yè)管理企業(yè)。合同自書面通知送達(dá)對方時解除。物業(yè)管理企業(yè)有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

  第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同解除后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收的物業(yè)服務(wù)費(fèi),有過錯的還應(yīng)賠償損失。

  業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同不依照法律、法規(guī)規(guī)定的條件和程序進(jìn)行,給物業(yè)管理企業(yè)造成損失的,應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

  第五十條 業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中產(chǎn)生爭議的,可以通過協(xié)商和解、依法申請調(diào)解、向有關(guān)行政部門申訴、提請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、向人民法院提起訴訟等方式解決。

  第五十一條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度。

  業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理活動中侵犯自己合法權(quán)益的違法行為可以向房地產(chǎn)行政主管部門投訴,房地產(chǎn)行政主管部門接到投訴后,應(yīng)當(dāng)受理,并進(jìn)行調(diào)查、核實(shí),在受理投訴之日起三十日內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。屬于其他部門職責(zé)的,在五日內(nèi)移交,并告知投訴人。

  第五章 物業(yè)使用和維護(hù)第五十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為:

 。ㄒ唬⿹p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌;

 。ǘ┥米愿淖兾飿I(yè)專有部分、部分共用部分、全體共用部分既定用途;

 。ㄈ┻`章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)專有部分和共用部分;

 。ㄋ模⿹p壞物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及場地,擅自移動共用設(shè)施、設(shè)備;

 。ㄎ澹┐娣懦^安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;

 。┡欧鸥鞣N污染物、惡臭物、有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定時間或規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

 。ㄆ撸┪唇(jīng)有關(guān)許可設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn);

 。ò耍├梦飿I(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;

 。ň牛I(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。

  第五十三條 業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或使用人使用物業(yè)的行為進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)及本條例規(guī)定的行為,應(yīng)當(dāng)及時制止。

  第五十四條 業(yè)主或使用人對專有部分進(jìn)行裝飾、裝修,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝飾、裝修人及其委托的裝飾、裝修企業(yè)。

  第五十五條 任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。

  因物業(yè)維護(hù)或公共利益需要臨時占用的,應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè),并在業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)許可的合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第五十六條 利用共用部分進(jìn)行經(jīng)營性活動的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。

  利用物業(yè)部分共用部分獲取收益的本金和利息歸該部分業(yè)主所有,該部分業(yè)主可以決定將該收益的本金和利息納入維修基金進(jìn)行管理。

  利用物業(yè)全體共用部分獲取收益的本金和利息歸全體業(yè)主所有,可根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定或業(yè)主大會的決定納入維修基金進(jìn)行管理。

  第五十七條 物業(yè)專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕、維護(hù)或采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)通知后,在合理限期內(nèi)仍未進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施的,由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施,其費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

  物業(yè)共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施。

  第五十八條 物業(yè)因第三人原因需要維修的,第三人應(yīng)當(dāng)及時維修。第三人未及時維修,給業(yè)主造成損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知第三人進(jìn)行維修,在合理限期內(nèi)第三人未進(jìn)行維修的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行維修,其費(fèi)用由第三人承擔(dān)。

  第五十九條 供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

  第六十條 物業(yè)專有部分、共用部分進(jìn)行維護(hù)、更新和改造時,相關(guān)業(yè)主負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。

  第六章 物業(yè)維修基金

  第六十一條 物業(yè)共用部分實(shí)行物業(yè)維修基金制度。

  第六十二條 物業(yè)維修基金歸集、使用與監(jiān)管遵循審批、使用、監(jiān)管分離原則。

  第六十三條 新建物業(yè)首期物業(yè)維修基金由業(yè)主按市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納;本條例實(shí)施前已出售的商品住宅,由業(yè)主按市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納;公有住房出售后,應(yīng)當(dāng)按照國家和市有關(guān)規(guī)定交納。

  第六十四條 物業(yè)維修基金的本金和利息屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部分的大、中維修、更新和改造,不得挪作他用。

  第六十五條 物業(yè)維修基金應(yīng)維持一定的數(shù)額,不足部分由業(yè)主續(xù)交。

  第六十六條 物業(yè)維修基金應(yīng)在銀行專戶存儲,實(shí)行按棟建帳、按戶核算制度,并由市人民政府確定的專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管。

  第六十七條 物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用,按照下列規(guī)定承擔(dān):

  (一)專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用,由專有部分業(yè)主自己承擔(dān);

 。ǘ┎糠止灿貌糠值木S修、更新、改造費(fèi)用,由部分共用部分的業(yè)主分擔(dān);

  (三)全體共用部分的維修、更新、改造費(fèi)用,由全體業(yè)主分擔(dān)。

  因物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任,導(dǎo)致物業(yè)共用部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)分擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

  專有部分、部分共用部分和全體共用部分的范圍根據(jù)法律、法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定確定。

  第六十八條 負(fù)責(zé)維修基金監(jiān)管的專門機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定定期將物業(yè)維修基金的收支、使用情況進(jìn)行公示,并接受審計(jì)部門的監(jiān)督。

  第六十九條 物業(yè)維修基金歸集、使用與監(jiān)管的具體辦法由市人民政府制定。

  第七章 前期物業(yè)管理

  第七十條 新建物業(yè)的建設(shè)單位或售出單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前,依照政府主管部門制訂的業(yè)主公約示范文本擬訂業(yè)主臨時公約,報(bào)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。

  新加入的業(yè)主和使用人應(yīng)在辦理有關(guān)入住手續(xù)的同時,簽署業(yè)主臨時公約。首次業(yè)主大會通過業(yè)主公約后,業(yè)主臨時公約即行失效。

  第七十一條 新建普通住宅的建設(shè)單位或售出單位在申請銷售許可之前,依法選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的,應(yīng)當(dāng)向物價部門申報(bào)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,合同期限不得超過三年。

  當(dāng)?shù)谝粚脴I(yè)主委員會與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時,該合同即行終止。

  第七十二條 新建物業(yè)銷售時,建設(shè)單位應(yīng)將業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)銷售合同要約的部分。

  第七十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同在訂立之日起十五日內(nèi),向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

  第七十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收,向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和以下物業(yè)資料:

 。ㄒ唬┮(guī)劃圖、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

  (二)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;

 。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件;

  (四)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

  第七十五條 新建物業(yè)交付使用時,除物業(yè)銷售合同、前期物業(yè)服務(wù)合同另有約定的外,物業(yè)管理企業(yè)不得向物業(yè)買受人收取任何費(fèi)用。

  第七十六條 物業(yè)管理用房由建設(shè)單位或房屋售出單位按市人民政府規(guī)定比例提供,費(fèi)用計(jì)入建筑成本。

  本條例實(shí)施以前已經(jīng)售出的物業(yè),其物業(yè)管理用房,由市人民政府另行規(guī)定。

  物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有,只能用作從事物業(yè)管理活動。

  第七十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和物業(yè)銷售合同約定的保修期間、保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

  第八章 法律責(zé)任

  第七十八條 物業(yè)管理企業(yè)不履行、遲延履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)或履行不符合約定的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

  第七十九條 物業(yè)管理企業(yè)疏于管理,未按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行安全防范義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損失的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

  第八十條 物業(yè)管理企業(yè)在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動中侵犯業(yè)主合法權(quán)益的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

  第八十一條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的,相關(guān)行政主管部門除責(zé)令其停止活動,沒收非法所得外,還可處以五千元以上三萬元以下罰款:

  (一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)活動的;

  (二)擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外經(jīng)營活動的;

 。ㄈ┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分用途的;

 。ㄋ模┥米詫⑽飿I(yè)服務(wù)合同中的全部或主要義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人的;

 。ㄎ澹┥米栽O(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

 。┪飿I(yè)服務(wù)合同終止或解除后,未依照本條例第七十四條規(guī)定與業(yè)主選聘的其他物業(yè)管理企業(yè)辦理交接的。

  第八十二條 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部分管理不善,造成物業(yè)環(huán)境惡化的,除應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任外,還應(yīng)由房地產(chǎn)行政主管部門對其作出警告,降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書的處罰,并可處以一萬元以上三萬元以下罰款。

  第八十三條 業(yè)主委員會主任、副主任、委員履行職務(wù)時違反法律、法規(guī)或者業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程的規(guī)定,侵犯業(yè)主權(quán)益,給業(yè)主造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第八十四條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

  第八十五條 業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)維修基金的,業(yè)主委員會有權(quán)要求有關(guān)業(yè)主限期交納,逾期不交的,按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬分之五的滯納金,業(yè)主委員會可向人民法院起訴要求限期交納。

  第八十六條 業(yè)主、使用人未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求有關(guān)業(yè)主限期交納,逾期不交的,業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)可要求業(yè)主交納并按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金。

  逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,物業(yè)管理企業(yè)可以訴請人民法院要求限期交納。

  第八十七條 違反本條例第五十二條規(guī)定情形之一的,業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)報(bào)請物業(yè)所在地房地產(chǎn)、規(guī)劃、市政、環(huán)保、公安等部門責(zé)令停止違法行為、恢復(fù)原狀,并可處罰款,其中對個人的違法行為可處五十元以上五百元以下罰款,對單位的違法行為可處一千元以上二萬元以下罰款;對他人造成損害的,還應(yīng)賠償損失。

  第八十八條 建設(shè)單位或房屋售出單位有下列行為之一的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正,并可處以五千元以上三萬元以下罰款,造成損失的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事賠償責(zé)任:

 。ㄒ唬┪窗幢緱l例第十二條第二款規(guī)定要求組織業(yè)主產(chǎn)生業(yè)主委員會的;

 。ǘ┬陆ㄎ飿I(yè)未依照本條例第七十四條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交接驗(yàn)收、移交物業(yè)資料的;

 。ㄈ┪窗匆(guī)定提供物業(yè)管理用房的。

  第八十九條 物業(yè)專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,專有部分所有人不及時處理,以至造成嚴(yán)重?fù)p害的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期處理,并可處以維修費(fèi)用三至五倍的罰款。

  第九十條 違反本條例規(guī)定,依法應(yīng)當(dāng)由工商、價格、公安等部門查處的,依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

  第九十一條 房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關(guān)部門及其工作人員有下列情形之一的,由所在單位、上級機(jī)關(guān)、監(jiān)察部門責(zé)令改正,對直接責(zé)任人給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;給當(dāng)事人造成損失的應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任:

 。ㄒ唬┻`法頒發(fā)資質(zhì)等級證書或?qū)Ψ蠗l件的企業(yè)拒絕頒發(fā)、超出時限頒發(fā)的;

 。ǘ┰谄髽I(yè)資質(zhì)等級管理工作中,違法行使維持、升級、降級或吊銷等管理職權(quán)的;

 。ㄈ┪丛诘谑䲢l、第十六條規(guī)定時限內(nèi),組織召開業(yè)主委員會的;

 。ㄋ模┻`反本條例第五十一條規(guī)定對業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的投訴不依法受理、調(diào)查、核實(shí),或未在規(guī)定期限內(nèi)處理、移交并答復(fù)、告知當(dāng)事人的;

  (五)對違法行為不進(jìn)行查處,或違法進(jìn)行查處,或不公正處理的;

 。┻`反法律、法規(guī)規(guī)定為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)設(shè)義務(wù)的;

 。ㄆ撸├寐殑(wù)之便收受好處或貪污受賄的;

  (八)在行使職權(quán)中違法行政,造成公民人身、財(cái)產(chǎn)損害的;

 。ň牛┢渌麨E用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的行為。

  第九章 附則

  第九十二條 本條例下列用語的含義為:

  物業(yè),指已通過竣工驗(yàn)收的房屋等建筑物和與之相配套的附屬物、附屬建筑物及相關(guān)場地。

  物業(yè)管理,指業(yè)主及其委托的其他人對房屋等建筑物和與之相配套的附屬物、附屬建筑物及相關(guān)場地,區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等共同事務(wù)進(jìn)行的管理及維護(hù)。

  前期物業(yè)管理,指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。

  物業(yè)管理區(qū)域,指具有相對獨(dú)立性、訂立有同一業(yè)主公約的物業(yè)。

  業(yè)主,指房屋所有權(quán)證載明或其他法定文件確定的所有權(quán)人。

  使用人,指物業(yè)的承租人或其他實(shí)際使用物業(yè)的人。

  專有部分,指物業(yè)在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性,由業(yè)主自由使用、處分和收益的部分。

  部分共用部分,指由部分業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施、設(shè)備及場地等部分。

  全體共用部分,指由全體業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施、設(shè)備及場地等部分。

  本條例使用數(shù)字含本數(shù)。

  第九十三條 業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本由市房地產(chǎn)行政主管部門制訂,報(bào)市人民政府備案。

  第九十四條 本條例自2002年 11月1日起施行。

延伸閱讀: 重慶市 物業(yè) 管理
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