物業(yè)管理師

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案例分析:拒交物管費是否有理

2008-03-19 10:38 來源: 打印 | 收藏 |
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  在目前的物業(yè)管理糾紛中,有不少是由于業(yè)主拒交物業(yè)管理費引起的。當(dāng)然,業(yè)主拒交管理費各有原因,但官司打完,業(yè)主敗訴的卻不少。為使大家能夠正確處理物業(yè)管理糾紛,特選擇了實踐中幾類最有代表性的案件類型,希望業(yè)主能從中得到啟示。

  案例一:張某被拆遷安置到某小區(qū)居住,但對被安置房屋的地點和面積始終不滿意,他多次找拆遷單位要求重新安置,但未能解決。因此,張某自從住進(jìn)小區(qū)后就一直不愿交納物業(yè)管理費。當(dāng)物業(yè)公司將張某訴諸法庭后,法院判決張某敗訴,令其如數(shù)補交拖欠的費用。

  此案的關(guān)鍵在于,拆遷安置與交納物業(yè)管理費二者屬于兩個不同性質(zhì)的法律關(guān)系,兩個法律關(guān)系所涉及的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容和各自對應(yīng)的主體不同,前者對應(yīng)的是拆遷單位,后者對應(yīng)的則是小區(qū)的物業(yè)管理部門,因此不能混為一談,應(yīng)當(dāng)分別解決。本案中,張某入住小區(qū)后,已經(jīng)享受了物業(yè)管理部門為其提供的服務(wù),不能以不滿拆遷單位為其安置的結(jié)果作為拒絕交費的理由。對拆遷安置問題,張某應(yīng)當(dāng)通過其他合法途徑與拆遷單位另行解決。

  案例二:崔某居住在一層,物業(yè)管理企業(yè)將供暖用煤堆放在他家的窗戶外,冬天刮風(fēng)時,崔某家里的地板、家具和床褥常被刮進(jìn)的煤灰染黑。崔某認(rèn)為,物業(yè)的這些行為已嚴(yán)重干擾了自己的正常生活,故拒絕交納物業(yè)管理費。

  從事實來看,崔某拒絕交費似乎確實有一定道理,但從法律角度講,如果物業(yè)管理企業(yè)已在受委托范圍內(nèi)履行了其相應(yīng)的管理義務(wù),那么住戶就應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定交納相應(yīng)的管理費用,如果拒不交納,就構(gòu)成了違約。而本案所出現(xiàn)的物業(yè)管理企業(yè)在崔某窗外堆放煤灰污染其戶內(nèi)環(huán)境是由于物業(yè)管理企業(yè)的不當(dāng)行為侵犯了住戶的合法權(quán)益,崔某完全可以另行起訴物業(yè)管理部門,要求法院判令其排除妨礙,并賠償損失,而不應(yīng)以拖欠物業(yè)管理費的方式解決。

  案例三:張某居住在塔樓二層,因該樓層內(nèi)未留有電梯出入口,自家也不用高壓水泵,故拒絕向物業(yè)管理企業(yè)交納電梯費和高壓水泵費。

  根據(jù)現(xiàn)行的樓房電梯、高壓水泵的交費規(guī)定,在一幢樓房內(nèi)居住的房屋所有人都應(yīng)當(dāng)交納高壓水泵費和電梯費,對低層住戶并沒有可免除交費的特別規(guī)定。但是低層住戶是否應(yīng)交納該項費用確實值得商榷,實踐中也有一些物業(yè)管理企業(yè)對低層住戶免收電梯費和高壓水泵費。

  案例四:1999年6月,李某按照標(biāo)準(zhǔn)價購買了兩居室住房一套,該小區(qū)的物業(yè)管理公司要求其必須交納全年的物業(yè)管理費3177元,才能給其房間鑰匙并辦理入住手續(xù)。李某急于入住新房,便按要求交納了全部費用。但事后李某查詢了有關(guān)規(guī)定和相關(guān)文件,認(rèn)為自己按標(biāo)準(zhǔn)價購房,對房屋僅享有部分產(chǎn)權(quán),其中產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的費用不應(yīng)由本人交納,遂起訴要求物業(yè)管理公司退還多交的物業(yè)管理費1160元。

  《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的通知中明確規(guī)定:“按房改規(guī)定出售公有住房的單位和購買安居樓房的職工所在單位,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)產(chǎn)權(quán)人交費項目!惫史ㄍヅ袥Q物業(yè)管理公司將產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交費項目綠化費、房屋中小修費、小區(qū)共用設(shè)施維修費等1160元退還李某。

延伸閱讀:案例 分析 拒交
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