物業(yè)管理師

當(dāng)前位置:建設(shè)工程教育網(wǎng) > 物業(yè)管理師 > 復(fù)習(xí)指導(dǎo) > 正文

區(qū)分所有權(quán)制度下的住宅小區(qū)物業(yè)管理基本關(guān)系分析

2008-03-19 10:58 來源: 打印 | 收藏 |
字號

| |

  現(xiàn)代的住宅小區(qū)中物業(yè)管理服務(wù)面對的是多個業(yè)主較為復(fù)雜的物權(quán)關(guān)系,《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了立法規(guī)定,從而確立了住宅小區(qū)物業(yè)管理各方的民事法律關(guān)系。筆者結(jié)合《物權(quán)法》的規(guī)定,對區(qū)分所有權(quán)制度下的住宅小區(qū)物業(yè)管理各主體的基本關(guān)系作分析,希望幫助廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)清自身的定位和權(quán)利、義務(wù),共同促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

  一、住宅小區(qū)的物權(quán)歸屬及利用關(guān)系根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定,住宅小區(qū)的物權(quán)關(guān)系已經(jīng)基本明晰,簡單歸納為:

  1. 業(yè)主的專有物權(quán)!段餀(quán)法》規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。對非獨立住宅而言,業(yè)主專有部分僅指住宅和經(jīng)營性用房內(nèi)部空間及其圍蔽結(jié)構(gòu),也就是通常說的關(guān)門部分或是套內(nèi)面積及其空間。對專有部分業(yè)主享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

  2. 業(yè)主的共有物權(quán)!段餀(quán)法》規(guī)定為業(yè)主共有的部分包括小區(qū)道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、管理用房以及占用道路設(shè)立的停車位等。這是以法律直接規(guī)定的形式,明確了業(yè)主共有物權(quán)。這些共有物權(quán)應(yīng)屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。但應(yīng)當(dāng)注意到,業(yè)主房屋權(quán)屬證明書所記載的房屋建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積,公攤面積包括樓梯 (電梯井)、管道井、過道、配套設(shè)施用房等,公攤面積嚴(yán)格意義上講屬于共有,但是屬于該建筑物內(nèi)的業(yè)主共有,區(qū)別于同一住宅小區(qū)其他建筑物的業(yè)主。業(yè)主對共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù),不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

  3. 建設(shè)開發(fā)單位的物權(quán)!段餀(quán)法》規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。這條規(guī)定實質(zhì)上明確了按規(guī)劃建設(shè)的停車場的所有權(quán)屬于開發(fā)建設(shè)單位,可以出售、贈與和出租,但停車場應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用,也就是業(yè)主有優(yōu)先于小區(qū)以外使用人使用的權(quán)利。

  4. 仍有未明確的物權(quán)。由于在立法過程中爭議較大,《物權(quán)法》對部分設(shè)施未明確規(guī)定物權(quán)歸屬。

  是小區(qū)會所的物權(quán),法律并沒有像小區(qū)道路、綠地或停車場等設(shè)施直接明確權(quán)屬,留下了懸念,如果從其他公共場所去理解,可以屬于業(yè)主,但從經(jīng)營性用房的角度看,可以是屬于開發(fā)商。在法律未明確的情況下,開發(fā)建設(shè)單位作為開發(fā)土地的使用權(quán)人,自然取得建筑物會所的實際控制權(quán),并可以在房屋買賣合同中與業(yè)主約定會所的管理和使用問題。二是開發(fā)商贈送的露臺、地下室和一層住宅的庭院!段餀(quán)法》有關(guān)于綠地屬于業(yè)主共有,明示屬于個人除外的規(guī)定,但這項規(guī)定是只適用于獨立住宅 ( 別墅 ) 還是可以適用多層次多業(yè)權(quán)的房屋,有不同理解。按照目前的產(chǎn)權(quán)登記規(guī)則,這些部位都不予登記為相關(guān)業(yè)主名下的產(chǎn)權(quán)。但在法律有明確規(guī)定前,對于目前開發(fā)建設(shè)單位在售房時約定贈送給相關(guān)業(yè)主的露臺、地下室、庭院等使用權(quán)應(yīng)予尊重。

  5. 區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義。一是區(qū)分了物權(quán)的專有和共有關(guān)系,為業(yè)主對物業(yè)管理行使權(quán)利、享受服務(wù)和承擔(dān)義務(wù)奠定了法律基礎(chǔ)。業(yè)主對物業(yè)專有部分享有所有權(quán),具有了對專有部分占有、使用、收益、處分的權(quán)利,同時對共有部分共同享有所有權(quán)和管理權(quán),承擔(dān)共同義務(wù)。共有權(quán)來自于專有權(quán),取得專有權(quán)就同時取得了共有權(quán)和管理權(quán),而且對共同義務(wù)的承擔(dān)是法定的,不得以放棄權(quán)利為由而不履行義務(wù)。因此,物業(yè)管理從法律意義上來講是業(yè)主管理權(quán)的延伸,來自于業(yè)主的授權(quán)。同時,業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時,必須履行共同義務(wù)。

  二是確立了物業(yè)管理的基本制度,F(xiàn)代住宅小區(qū)中,業(yè)主不僅獨立享有專有空間,而且還存在共有和共用部分,在建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度下,如果沒有將業(yè)主組織起來共同實施物業(yè)管理的機制,沒有專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理,各業(yè)主就不可能建立公共物業(yè)利用秩序,容易誘發(fā)爭相利用而將責(zé)任或負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人的情況,對物業(yè)造成損害。所以,業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要是對共有和共用部分的維護(hù)和管理,以建立良好公共物業(yè)利用秩序,從而確保專用物業(yè)和共有物的正常利用和保值增值。

  三是明確物業(yè)各部位的物權(quán)歸屬,有利于建立對物業(yè)的利用秩序,減少矛盾和糾紛。比如對小區(qū)道路設(shè)立停車位的利用關(guān)系,明確了該車位屬于業(yè)主共有,也就自然明確了收益歸業(yè)主共有。比如明確了綠地屬于業(yè)主共有,就能有效對抗開發(fā)商、物業(yè)公司或個別業(yè)主等有關(guān)各方對綠地的侵占行為。

  二、物業(yè)管理的委托與被委托關(guān)系

  1. 物業(yè)管理權(quán)來自于物業(yè)所有權(quán),是業(yè)主的基本權(quán)利!段餀(quán)法》規(guī)定,業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就以法定形式明確了物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系,即業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是委托與被委托關(guān)系;物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)屬于委托合同。委托關(guān)系具有多重的意義:一是業(yè)主對物業(yè)管理享有充分的話事權(quán),可以選擇或更換物業(yè)管理企業(yè),決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費;二是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在受委托范圍內(nèi)開展工作,提供服務(wù);三是如果業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不滿意,有權(quán)終止物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)合同法規(guī)定,委托合同即使未到期,委托人也有權(quán)終止合同,解除委托關(guān)系。

  2. 業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理委托關(guān)系。房屋在出售前物權(quán)屬于建設(shè)開發(fā)單位,物業(yè)管理服務(wù)的引入是由開發(fā)建設(shè)單位主導(dǎo)的,房屋買受人在簽定商品房預(yù)售合同的同時,需簽定臨時業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,接受建設(shè)開發(fā)單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)收費。在這個階段,物業(yè)管理服務(wù)在形式上體現(xiàn)了雙重委托關(guān)系,一是開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)管理其未出售物業(yè)和己出售物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施和公共秩序。二是買受人在購房時簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時,對接受物業(yè)管理服務(wù)的確認(rèn)。這種確認(rèn)盡管沒有選擇權(quán),但在法律上也構(gòu)成了委托關(guān)系。

  3. 業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理委托關(guān)系。當(dāng)住宅小區(qū)的房屋出售和交付使用達(dá)到一定比例后,業(yè)主可以成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會來行使對物業(yè)管理的主導(dǎo)權(quán)。一旦業(yè)主大會對選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)、確定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格形成決議,業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)合同,則物業(yè)管理從前期物業(yè)管理階段進(jìn)入法規(guī)意義上的物業(yè)管理階段。這時候,物業(yè)管理的委托關(guān)系就是業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)系。

  三、業(yè)主對物業(yè)管理行使權(quán)利和履行義務(wù)

  1. 業(yè)主權(quán)利的行使形式!段餀(quán)法》規(guī)定,業(yè)主有委托物業(yè)管理的權(quán)利,有對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依法更換的權(quán)利。但是由于住宅小區(qū)的共用部位和共用設(shè)備設(shè)施存在物權(quán)共有關(guān)系,必須設(shè)計有效的制度使多業(yè)主共同行使其對物業(yè)管理的權(quán)利!段餀(quán)法》規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度,對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)限和運作作出了規(guī)定。

  由業(yè)主共同決定的事項包括:制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。而且需要業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù)量兩項過半數(shù)才能決定上述事項。

  業(yè)主遵循上述規(guī)定就可以行使對物業(yè)管理主要事項的決定權(quán)。但在物業(yè)管理實踐中,由于業(yè)主的參與自治熱情不高,民主協(xié)商的意識不強,對決定事項很難形成共識,成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會往往比較困難。所以,《物權(quán)法》規(guī)定了地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

  為防止物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會、業(yè)主委員會濫用職權(quán)侵害業(yè)主的權(quán)益,《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

  2. 業(yè)主對物業(yè)管理的義務(wù)。在物業(yè)管理活動中,業(yè)主具有共同決定物業(yè)管理事項的權(quán)利,同時《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主亦有應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的義務(wù)。廣大業(yè)主生活在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),需要有共同遵守的行為規(guī)范來維護(hù)住宅小區(qū)的秩序和安全,規(guī)范對共用部位、共用設(shè)施共同使用,在自己行使權(quán)利的時候不得侵害其他業(yè)主的權(quán)益。為此,實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)都要求制定業(yè)主規(guī)約,作為業(yè)主公共遵守的行為規(guī)范。

  同時,《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范業(yè)主行為的權(quán)利和職責(zé)。《物權(quán)法》規(guī)定:業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益;業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力,業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

  這里特別強調(diào)業(yè)主有繳交物業(yè)管理費的義務(wù)。如前面所分析的,不管是前期物業(yè)管理還是業(yè)主大會決定的物業(yè)管理,都是業(yè)主共同委托維護(hù)共用部位、共有設(shè)施、共同秩序的服務(wù)行為,由物業(yè)管理服務(wù)合同所約定。業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù),就具有支付物業(yè)管理費的義務(wù)!段餀(quán)法》規(guī)定,業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù),并拒付物業(yè)費列為損害他人合法權(quán)益的行為。

  四、物業(yè)管理企業(yè)受委托向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)

  1. 物業(yè)管理服務(wù)的基本定位。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù),不管是前期物業(yè)管理階段還是業(yè)主大會決定委托的階段,物業(yè)管理服務(wù)都屬于委托服務(wù),因此服務(wù)業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)的根本出發(fā)點。需要強調(diào)的是,在前期物業(yè)管理階段,雖然具有雙重委托關(guān)系,但開發(fā)商的委托也是為了服務(wù)好業(yè)主,維護(hù)開發(fā)商的品牌,其出發(fā)點與業(yè)主的委托是一致的。業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)是否滿意是物業(yè)管理服務(wù)能否持續(xù)、穩(wěn)定的決定性因素,物業(yè)管理企業(yè)必須清楚認(rèn)識物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系,切實做好對業(yè)主的服務(wù)。

  2. 物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理從物的維護(hù)角度來講,主要是對共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕,使之正常運轉(zhuǎn)和使用;從社區(qū)環(huán)境的角度上講,主要是安全、清潔、綠化服務(wù),建立起良好的生活環(huán)境;從物的利用秩序角度,主要是勸阻物業(yè)使用人對自用部分進(jìn)行危害整體利益的使用行為和勸阻共用部分進(jìn)行妨礙他人正常利用的行為。這三種行為中,前兩種是服務(wù)行為,是物業(yè)服務(wù)最基本的內(nèi)容,后種屬于管理行為,是約束物業(yè)使用人以建立物的利用秩序,維護(hù)業(yè)主共同的利益和權(quán)利。做好以上三方面的管理工作,是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的基本職責(zé)。

  3. 以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)提供服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)的委托與被委托關(guān)系是通過物業(yè)服務(wù)合同來確立的,委托的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費以合同的形式經(jīng)過雙方確認(rèn)簽署,才構(gòu)成委托服務(wù)的民事關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同受法律保護(hù),既是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)依據(jù),也是業(yè)主履行繳費義務(wù)的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理合同的約定提供相應(yīng)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),也可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同維護(hù)自身權(quán)益。

  4. 提供專業(yè)化的服務(wù)。隨著住宅小區(qū)設(shè)施的不斷完善和建設(shè)水平的不斷提高,專業(yè)化管理成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)性要求,也是物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的必然方向。物業(yè)管理的專業(yè)化服務(wù)主要體現(xiàn)在:一是設(shè)備維護(hù);二是綠化維護(hù);三是安全監(jiān)控;四是清潔服務(wù);五是突發(fā)事件應(yīng)變處理;六是其他專業(yè)技術(shù)性服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)通過配備專業(yè)性人員或進(jìn)行專業(yè)分包實現(xiàn)對物業(yè)維護(hù)的專業(yè)化管理,確保服務(wù)的水平和質(zhì)量。

  5. 提供規(guī)范化的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)建立內(nèi)部管理制度,規(guī)范物業(yè)管理各個崗位的著裝、行為規(guī)范、對業(yè)主服務(wù)要求的反應(yīng)時間和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對突發(fā)性事件的處理規(guī)范,按照合同要求定期公布管理費及公攤費用的收支情況,聽取業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議等,形成一套規(guī)范化的服務(wù),是提供讓業(yè)主滿意的物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。

班次推薦

4大班次+考前模擬題 提升學(xué)習(xí)效果;

經(jīng)典班次組合 專家在線答疑!

特色通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
特色無憂班:報名或考試當(dāng)期不過,第二年免費學(xué)

4大班次+考前模擬題+1套預(yù)測試題

智能交互課件 階段測試點評!

精品通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
精品無憂班:報名或考試當(dāng)期不過,第二年免費學(xué)

考前模擬題+2套預(yù)測試題+考前沖關(guān)寶典

名師定期直播 一對一跟蹤教學(xué)

實驗通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
實驗無憂班:報名或考試當(dāng)期不過,第二年免費學(xué)

考前模擬題+3套預(yù)測題+沖關(guān)寶典+考前重點

大數(shù)據(jù)分析小灶教學(xué) 私人定制服務(wù)!

定制通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
定制無憂班:報名或考試當(dāng)期不過,第二年免費學(xué)

以知識點為單元 十分鐘一堂課

智能交互課件 階段測試點評

報同科目輔導(dǎo) 享7折優(yōu)惠!

最新資訊
版權(quán)聲明

1、凡本網(wǎng)注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬建設(shè)工程教育網(wǎng)所有,未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式使用;已經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)的,應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)使用,且必須注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其法律責(zé)任。
  2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉(zhuǎn)載,均盡力標(biāo)明作者和出處。對于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問題的,請作者與本網(wǎng)站聯(lián)系,本網(wǎng)站核實確認(rèn)后會盡快予以處理。
  本網(wǎng)轉(zhuǎn)載之作品,并不意味著認(rèn)同該作品的觀點或真實性。如其他媒體、網(wǎng)站或個人轉(zhuǎn)載使用,請與著作權(quán)人聯(lián)系,并自負(fù)法律責(zé)任。
  3、聯(lián)系方式:010-82326699 / 400 810 5999。

返回頂部