物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師:物業(yè)舊模式錯在管理上

2008-02-22 11:28 來源: 打印 | 收藏 |
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  回顧管理型物業(yè)公司不長的歷史,其興也勃焉,其亡也忽焉。歸結(jié)起來,錯就錯在“管理”二字上。

  《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》,可以看作過去數(shù)年業(yè)主與物業(yè)公司博弈的結(jié)果,其中最抓要害的是將“管理”改為“服務(wù)”。回顧管理型物業(yè)公司不長的歷史,其興也勃焉,其亡也忽焉。歸結(jié)起來,錯就錯在“管理”二字上。

  不知從何時起,一些單位或個人,開始喜歡并習(xí)慣于以管理者自居。我們經(jīng)常可以看到交通“協(xié)管”忙著貼罰單,行使著可疑的行政裁量權(quán)。甚至在許多單位的食堂里,就餐者碰到的不是服務(wù)員,而是管理員。

  就物業(yè)公司而言,“管理權(quán)”來得太容易了!袄洗蟾纭狈康禺a(chǎn)開發(fā)公司在賣房時搭售了自己的“親弟兄”物業(yè)公司。這也正常,業(yè)主買房入住必有先后,但物業(yè)得有人負責維護,當業(yè)主大會不具備召開條件時,物業(yè)公司也就順勢先行到位了。但合同一個一個簽,許多被業(yè)主視為“仆人”的物業(yè)公司,反倒成了面對單個“主人”時的一個機構(gòu),處于強勢地位,成為事實上的管理者。

  當業(yè)主達到了有發(fā)言權(quán)的數(shù)量,就不再容忍“仆人”管理“主人”了,而此時的物業(yè)公司也已經(jīng)壯大,不肯屈就于人,不忍讓與既得利益和既有權(quán)力。于是,我們接二連三地聽到、看到業(yè)主與物業(yè)公司相互的不滿和對抗。

  毋庸諱言,對抗的過程就是業(yè)主復(fù)權(quán)的過程,也是物業(yè)公司自認為天經(jīng)地義的“管理”走向末路的過程。末路之行的“里程碑”有以下幾個:

  第一是物業(yè)費

  許多物業(yè)公司幾乎不向業(yè)主公示物業(yè)費的去向,他們的道理再簡單不過:哪有管理者向被管理者匯報“管理費”用途的?不僅如此,當業(yè)主不滿物業(yè)公司服務(wù),拒付下一年度物業(yè)費時——實際上相當于主人不再發(fā)給仆人薪水,雇傭關(guān)系自然解除。但“仆人”不這么看,他非要管理主人不可,并且薪水似乎與他管得好壞無關(guān),還把主人告上法庭。

  第二是停車費

  一些開發(fā)商在樓盤里釜底抽薪式地割出一塊據(jù)說產(chǎn)權(quán)是他的地下停車場,然后坐收幾十年的漁利。“主人”的車沒處停,只好接受壟斷價格,接受“仆人”委托的某個“停車管理有限公司”的管理。至于“公用設(shè)施”的使用、經(jīng)營、收益,“仆人”也是不許“主人”染指的。

  第三是保安

  憨厚的農(nóng)村小伙兒,一旦穿上保安制服,戴上大蓋帽,立刻變得威風(fēng)起來,管人也成了他們的分內(nèi)之事。他們聽從自己的“主人”——物業(yè)公司的指令,或者為了業(yè)主的“安全”,要求業(yè)主付費辦理出入證,否則不得入內(nèi);或者為了小區(qū)“美觀”,要求業(yè)主停車一律車頭朝外,否則不準停放。在業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時,他們像軍人一樣出早操,“一、二、三、四”口號響亮;某些小區(qū)在業(yè)主與物業(yè)爭執(zhí)時,甚至發(fā)生了保安毆打業(yè)主致其重傷事件。

  凡此種種,無一不是“管理”在作祟,也無一不加速了管理型服務(wù)機構(gòu)的終結(jié)。業(yè)主按說是不難管理的,沒管好,實在有點失敗——整個樓群燈火通明,但住戶多半“老死不相往來”,一家家頗具實力的業(yè)主,住在一起反倒成了沉默的大眾。故此,從10月1日起,選聘和解聘物業(yè)公司的決定權(quán)比例,由過2/3降到過半數(shù),或許七嘴八舌的業(yè)主們借此可以形成更多一致的聲音。

  最后要說的是,《決定》另有一個亮點:“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷!狈矙(quán)力總須限制。誰能保證辛辛苦苦成立的“業(yè)委會”不一強獨大,最終異化為業(yè)主的新“主人”呢?

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