第一章　物業(yè)管理要點

　　運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

　　人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。

　　結合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。

　　為實現以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。

　　一、一種模式

　　針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶需求。

　　建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

　　管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。

　　追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經濟效益。

　　二、二項承諾

　　1、在一年內協助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

　　2、在兩年內協助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

　　三、三個重點

　　1、完善服務、誠信待人

　　物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居�。üぷ鳎┉h(huán)境。

　　2、環(huán)境管理責任到人

　　大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居�。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。

　　3、安全、消防真抓實干

　　為確保業(yè)戶生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。

　　四、四項措施

　　1、據歷年來的管理經驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

　　2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。

　　3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

　　4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。

第二章　擬采用的管理模式

　　物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。

　　本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。

　　1、綜合管理部

　�。�1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。

　�。�2）負責員工工作考勤。

　　（3）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

　�。�4）負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協助。

　�。�5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

　　（6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

　�。�7）負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。

　�。�8）組織、開展企業(yè)文化活動。

　�。�9）總經理指派的其他工作。

　　2、物業(yè)管理部

　�。�1）負責籌建、管理員工餐廳。

　　（2）負責會所及會議中心的管理。

　�。�3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經理簽署發(fā)出。

　�。�4）負責物業(yè)的日常清潔工作。

　�。�5）負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

　�。�6）負責物業(yè)的除蟲滅害工作。

　�。�7）協助業(yè)主處理租賃工作。

　�。�8）負責業(yè)戶的搬入和遷出協調工作。

　�。�9）負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

　�。�10）負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。

　　3、安全管理部

　�。�1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

　�。�2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。

　�。�3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。

　�。�4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。

　�。�5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。

　　（6）負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。

　　（7）負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

　�。�8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。

　�。�9）負責監(jiān)工室管理工作。

　�。�10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

　�。�11）總經理指派的其他工作。

　　4、工程管理部

　　（1）負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

　�。�2）負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。

　�。�3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。

　�。�4）負責物業(yè)土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共系統的日常維修保養(yǎng)。

　�。�5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養(yǎng)。

　�。�6）負責綜合管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。

　�。�7）協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

　�。�8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

　　（9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

　�。�10）總經理指派的其他工作。

　　5、財務管理部

　�。�1）協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。

　　（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。

　�。�3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。

　　（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

　　（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表，以及其他各種財務報表。

　　（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。

　�。�7）小量現金的支出和日常采購、入庫工作。

　�。�8）負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。

　�。�9）總經理指派的其他工作。