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物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習綱要

2007-12-07 11:31 來源: 打印 | 收藏 |
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物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習綱要

第一章 物業(yè)管理概述

  本章要求:

  掌握:《條例》對物業(yè)管理的定位,《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。

  熟悉:物業(yè)管理的基本特征,物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用,《條例》確立的基本制度,《條例》涉及的主要問題。

  了解:物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展,我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。

  本章考試知識要點:

  1、《條例》對物業(yè)管理的定位

  2、物業(yè)管理的特征

  3、物業(yè)管理的市場化特征

  4、市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件

  5、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

  6、我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征

  7、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用

  8、我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革

  9、政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位

  10、《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點

  11、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

  12、《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點

  13、《條例》的指導(dǎo)思想

  14、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容

  15、《條例》的主要內(nèi)容

  16、《條例》法律責任的特點

  17、《條例》確立的基本法律關(guān)系

  本章復(fù)習綱要:

  一、物業(yè)管理的概念(掌握)

  1、物業(yè)管理定義

  《物業(yè)管理條例》第二條明確規(guī)定:物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

  2、物業(yè)管理定義的含義

  ①物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

 、谖飿I(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

  ③物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護

  3、《物業(yè)管理條例》調(diào)整的范圍

 、偌日{(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動

 、诩劝ǔ鞘,也涵蓋鄉(xiāng)村

  4、物業(yè)管理的特征

  社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征

 、偕鐣

  社會化有兩個基本含義:一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

  物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提。

 、趯I(yè)化

  專業(yè)化是指專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。

  ③市場化

  市場化是物業(yè)管理的最主要特點。在市場經(jīng)濟條件下,物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營,所提供的商品是勞務(wù)。

  物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù),業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。

  二、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展(了解)

  1、伴隨著建筑技術(shù)的不斷進步,高層建筑附屬設(shè)備增多,結(jié)構(gòu)的復(fù)雜,日常維修養(yǎng)護和管理事務(wù)的繁瑣復(fù)雜,孳生了物業(yè)管理行業(yè)

  2、我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下,通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的

  3、1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司———深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

  4、1993年,深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)———《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》

  5、建設(shè)部在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,確立了物業(yè)管理新體制

  6、四次全國物業(yè)管理工作會議

 、1995年,建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議,推廣青島對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經(jīng)驗。

 、1997年,建設(shè)部在大連召開全國事二次物業(yè)管理工作會議,推廣大連整治改造舊住宅小區(qū),推進物業(yè)管理的經(jīng)驗

 、1999年,建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議,推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗

  ④2003年,建設(shè)部在北京召開了全國第四次物業(yè)管理工作會議,貫徹落實宣傳《物業(yè)管理條例》

  7、2000年,中國物業(yè)管理協(xié)會成立,對加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用

  8、2003年6月8日,國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》,標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期

  三、我國物業(yè)管理制度的歷史沿革(了解)

  從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看,可以《物業(yè)管理條例》為分水嶺,劃分成《物業(yè)管理條例》頒布前后兩個階段,兩個階段既存在著承繼的關(guān)系,也各自具有鮮明的特點

  1、從20世紀90年代初到《條例》頒布前,對于物業(yè)管理這一新生事物,無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。

  這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點:

  一是借鑒性,主要借鑒新加桂、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗;

  二是過渡性,主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固,采取漸進式的方法進行改革;

  三是針對性,主要是針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題,選擇應(yīng)對性的政策和方法

  這一階段頒布的物業(yè)管理法規(guī)政策有:

  《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。

  《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》

  《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

  《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》

  《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

  《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》

  《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》

  《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

  《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

  《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

  2、2003年6月8日,《物業(yè)管理條例》正式頒布,這標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。

  這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點:

  一是配套性,主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn),以貫徹落實《條例》為基本指針;

  二是經(jīng)驗性,主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓,有針對性地作出制度安排;

  三是操作性,主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化,使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。

  這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要有:

 。1)2003年6月,建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》;

 。2)2003年9月,建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》;

  (3)2003年11月,國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》;

 。4)2004年1月,中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》;

  (5)2004年3月,建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》;

 。6)2004年7月,國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》;

 。7)2004年9月,建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時公約(示范文本)》和《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》;

 。8)2005年11月,人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》。

  四、《物業(yè)管理條例》(掌握并熟悉)

  1、《物業(yè)管理條例》的立法過程

  1999年4月,建設(shè)部成立《物業(yè)管理條例》起草小組

  2001年3月,經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會議討論通過,形成《物業(yè)管理條例》(送審稿),提請國務(wù)院審議

  2002年10月16日,經(jīng)國務(wù)院同意,國務(wù)院法制辦將《物業(yè)管理條例》(草案)登報公開向社會征求意見

  2003年5月28日,國務(wù)院常務(wù)會第九次會議審議并原則通過了《條例》(草案)

  2003年6月8日,國務(wù)院總理溫家寶簽署中華人民共和國國務(wù)院379號令頒布了《物業(yè)管理條例》

  2003年9月1日,《物業(yè)管理條例》正式實施

  2、《物業(yè)管理條例》的指導(dǎo)思想

  《物業(yè)管理條例》的立法指導(dǎo)思想,主要表現(xiàn)在以下三個方面:

  一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益,協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;

  二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體,是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系;

  三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

  3、《物業(yè)管理條例》的立法原則

  《物業(yè)管理條例》在立法過程中,主要遵循以下基本原則:

  ①物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

 、诰S護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

 、郜F(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則

 、軓膶嶋H出發(fā),實事求是的原則

  4、《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度

  創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度(具體內(nèi)容見第三章)

  5、《物業(yè)管理條例》的主要內(nèi)容

  《物業(yè)管理條例》分為七章70條

  6、《物業(yè)管理條例》確立的基本法律關(guān)系

 、贅I(yè)主相互之間的關(guān)系

 、谖飿I(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

 、坶_發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

 、芄┧⒐╇姷葐挝慌c業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

 、萆鐓^(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

 、尬飿I(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

  五、涉及《物業(yè)管理條例》的有關(guān)數(shù)字知識匯總(掌握)

  (一)時間數(shù)字

  1、《物業(yè)管理條例》經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過,2003年6月8日以國務(wù)院第379號令公布,自2003年9月1日起施行。《物業(yè)管理條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī),確立了一系列重要的物業(yè)管理制度,對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護等方面作了明確規(guī)定,并明確了相應(yīng)的法律責任。

  2、籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  3、召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。

  4、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的、業(yè)主意見,凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

  5、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

  6、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

  7、原業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿之日起l0日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好交接手續(xù)。

  8、業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

  9、業(yè)主委員會任期屆滿2個月前,應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

  10、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級按三級資質(zhì)核定,并設(shè)一年的暫定期。

  11、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時,代管的專項維修資金帳目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后,應(yīng)當辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當自雙方簽字蓋章之日起l0日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。

 。ǘ┤嗣駧艛(shù)字

  1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中,一級資質(zhì)注冊資本人民幣500萬元以上;二級資質(zhì)注冊資本人民幣300萬元以上;三級資質(zhì)注冊資本人民幣50萬元以上。

  2、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

  3、建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任。

  4、不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

  5、未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

  6、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

  7、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

  8、未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

  9、有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用: (1)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的; (2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的; (3)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。個人有以上行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有以上行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

 。ㄈ┌俜謹(shù)及分數(shù)數(shù)字

  1、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

  2、業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

  3、有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:①20%以上業(yè)主提議的;②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;③業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況;

  4、經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議,認為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  5、經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的,應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄,由出席會議的委員簽字后存檔。

  6、物業(yè)管理企業(yè)的條件中,一級資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%: (A)多層住宅200萬m2; B)高層住宅100萬m2; (C)獨立式住宅(別墅)15萬m2; (D)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬m2、二級資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%: (A)多層住宅100萬m2; (B)高層住宅50萬m2; C)獨立式住宅(別墅)8萬m2; (D)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬m2、

  7、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款

  8、專項維修資金的籌集分以下兩種情況: (1)商品住房在銷售時,購房者與售房單位應(yīng)當簽定有關(guān)專項維修資金繳交約定。購房者應(yīng)當按購房款2%-3%的比例,向售房單位繳交專項維修資金,收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定,售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有。 (2)公有住房出售以后,專項維修資金由售房單位和購房人雙向籌集。1)售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上該部分多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,專項維修資金屬售房單位所有。2)購房者按購房款2%的比例,向售房單位繳交專項維修資金。售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有,不計入住宅銷售收入。

 。ㄋ模┟娣e數(shù)字

  1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中,二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

 。ㄎ澹┓猪棓(shù)字

  1、一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

  2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

  3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

  4、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以及兩個以上產(chǎn)權(quán)人的,應(yīng)當建立物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施專項維修資金。

 。┤藛T數(shù)字

  1、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人,副主任1~2人。

  2、業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

  3、投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

  4、物業(yè)管理企業(yè)的條件中,一級資質(zhì),物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。二級資質(zhì),物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。三級資質(zhì),物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

 。ǘ┍稊(shù)數(shù)字

  挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。

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