物業(yè)管理師

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物業(yè)管理中的法律問題(三)

2008-07-21 10:56 來源: 打印 | 收藏 |
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  四、物業(yè)管理費(fèi)導(dǎo)致的問題

  以業(yè)主承受能力為借口,導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì),必須靠其他經(jīng)營(yíng)收入才能維持收支平衡,這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為,必須遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律,應(yīng)由當(dāng)事人按照市場(chǎng)規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價(jià)格。已成立業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定,可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定,在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

  過低或過高的收費(fèi),都會(huì)導(dǎo)致許多業(yè)主遲延交費(fèi),不交費(fèi)或抗交管理費(fèi)。由于不交費(fèi)或少交費(fèi),發(fā)展商或物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主適行停水停電,不讓業(yè)主的汽車進(jìn)物業(yè)區(qū),停止通信或停電話,嚴(yán)重的則導(dǎo)致訴諸武力,引起法律糾紛。過高的收費(fèi)或過低的收費(fèi)會(huì)引起很多負(fù)作用,直接增加了物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)性。

  五、如何區(qū)分物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)管理維修基金

  物業(yè)管理收費(fèi)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)是科學(xué)的和合理的,具體制定也是有其可行的方法的。各項(xiàng)收費(fèi)的概念也應(yīng)該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費(fèi)用有物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳的費(fèi)用和物業(yè)管理維修基金。

  代收代繳的費(fèi)用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來再如數(shù)繳給有關(guān)公司的,如:水費(fèi)、電費(fèi)、綠化費(fèi)、電視接收費(fèi)、保安費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣燃?xì)赓M(fèi)、土地使用費(fèi)等。

  物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)的收費(fèi),也即物業(yè)管理收費(fèi)。這筆收費(fèi)可以按照有關(guān)規(guī)定按每平方米每月多少錢來定。管理費(fèi)是維持物業(yè)區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“血液”,沒有穩(wěn)定的管理費(fèi),物業(yè)管理公司就無法工作。如果一個(gè)物業(yè)區(qū)內(nèi)成立了物業(yè)管理委員會(huì),并且制定出了管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),則所有業(yè)主都應(yīng)遵守這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),向物業(yè)管理公司準(zhǔn)時(shí)交費(fèi)。

  但有時(shí)確有一些業(yè)主,只顧自己個(gè)人私利,盡管業(yè)主管理委員會(huì)已經(jīng)代表全體業(yè)主制定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但他們?nèi)灾萌糌杪,我行我素,拒絕向物業(yè)公司交費(fèi)。這些人的拒絕交費(fèi)產(chǎn)生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序,享受其他業(yè)主的權(quán)益,也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。這些人不交費(fèi),其他業(yè)主多的費(fèi)用其實(shí)就在為他們服務(wù)。這樣的案例確實(shí)發(fā)生在一些物業(yè)區(qū)內(nèi)。有時(shí)物業(yè)管理公司也采取一些強(qiáng)制措施,如停水停電等,但這種做法容易引起難以預(yù)料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)共同前去說服教育,如果仍不奏效,物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提起訴訟,最后法院用強(qiáng)制執(zhí)行手段解決。業(yè)主管理委員會(huì)在制定管理公約時(shí),應(yīng)該將如何制裁無故不交管理費(fèi)用的行為的有關(guān)條款寫進(jìn)公約里。

  物業(yè)管理維修基金又可以稱為共同儲(chǔ)備基金。設(shè)立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中巨額的非預(yù)見性開支,尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造,因此,物業(yè)管理維修基金的作用類似于物業(yè)區(qū)所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的計(jì)提。

  眾所周知,所有建筑物在建成之后,必然會(huì)受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時(shí)間的增加,自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立管理維修基金,就不可能合理、有效地安排區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計(jì)劃,必然會(huì)加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損,以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使所有建筑物過早達(dá)到危險(xiǎn)程度,縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達(dá)設(shè)計(jì)壽命,甚至于釀成傷害事故。相反,建立其了物業(yè)管理維修基金,就可以有效、合理地妥善安排所有建筑物的修繕改良,所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù),使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運(yùn)行,充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能,不斷延長(zhǎng)所有建筑物的使用壽命,改善和提高了所有建筑物的使用功能,提高了所有建筑物的檔次和適應(yīng)性,進(jìn)而推動(dòng)了所有建筑物的升值,使所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值,最大限度地提高了投資的回報(bào)率。

  在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設(shè)施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金,而公用設(shè)施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因?yàn)樽≌惖奈飿I(yè)管理都直接面對(duì)著居民,同時(shí)在住宅區(qū)內(nèi)用于居民公益性質(zhì)的公用設(shè)施相對(duì)比較多,考慮到居民的經(jīng)濟(jì)承受能力,一般在需要對(duì)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造時(shí),需要的費(fèi)用比較多,居民往往難以一下子承受,同時(shí)這些費(fèi)用收集比較困難,這就直接影響了公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造的效率,從這個(gè)意義上設(shè)置公用設(shè)施專用基金具有一定的社會(huì)公益性質(zhì)。相反對(duì)于非住宅類的物業(yè)管理,公用設(shè)施相對(duì)較少,費(fèi)用小也比較容易籌集,因此,沒有設(shè)置公用設(shè)施專用基金的必要。

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