七、突破業(yè)主委員會的單一模式的單調格局，充分發(fā)揮業(yè)主委員會自治管理優(yōu)勢

　　由于我國地域遼闊，經濟發(fā)展不平衡是一特征，用一刀切的辦法統(tǒng)一采用一種固定模式，不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。盡管深圳市范圍不大，但情況也千差萬別，根據不同的經濟水平檔次和發(fā)展的階段性，應該按照“百花齊放，百家爭鳴”的原則，允許業(yè)主委員會充分發(fā)揮自治管理的自身優(yōu)勢，以多種模式共存是理所當然的。對于規(guī)模小、條件不成熟的業(yè)主委員會，賦予其一般性群眾組織的主體資格；對于一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會鼓勵其成為社會法人團體。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)中應立法明確規(guī)定：“政府鼓勵有一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會成為社會法人團體。對于規(guī)模較小、條件不成熟的業(yè)主委員會應依據我國民事訴訟法的有關規(guī)定賦予其他組織的訴訟主體資格�！边@種允許業(yè)主委員會多種形式共存，一方面適應了世界潮流，即管理團體法人的趨勢，另一方面解決了爭論已久的兩難問題――如果不是法人團體就沒有訴訟主體資格，如果是法人團體又沒有承擔民事責任的獨立經濟的矛盾。

　　八、依法強化國有物業(yè)建筑物的物業(yè)管理招標投標

　　引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投標，徹底改變誰開發(fā)、誰管理的壟斷經營局面，這是物業(yè)管理走向市場的一個重要舉措。物業(yè)管理招標投標是指物業(yè)建筑物開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會運用市場競爭和價值規(guī)律，通過招標投標的形式，以物業(yè)管理權為標的，招請若干個物業(yè)管理公司秘密報價競爭，由開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會從中選擇優(yōu)勝的物業(yè)管理公司中標并與之達成協議，簽訂物業(yè)管理服務合同的過程。簡單的說，物業(yè)管理招標投標就是通過招標投標的形式選聘物業(yè)管理公司。

　　物業(yè)建筑物開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會通過招標投標方式選聘物業(yè)管理公司，其目的在于選擇適當的物業(yè)管理公司。因而物業(yè)建筑物開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會在招標時必須考慮投標者的技術實力、經濟實力、管理經驗、物業(yè)管理資質等級、以往的物業(yè)管理業(yè)績、服務質量、管理費用的收取標準是否合理、信譽是否良好等反映物業(yè)管理公司整體素質的各種綜合因素。對于眾多的投標者，物業(yè)建筑物開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會應按照一定的標準，選擇中標者，再與中標者簽訂物業(yè)管理服務合同。

　　物業(yè)管理引入招標投標，實際上就把物業(yè)管理行業(yè)直接推入到社會主義市場經濟之中，因此，這實際上也是物業(yè)管理市場化的具體體現，是物業(yè)管理行業(yè)中引入競爭機制的具體體現。物業(yè)管理的招標投標不僅為物業(yè)建筑物開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會提供了選聘高素質物業(yè)管理公司的較大空間，同時也為物業(yè)管理公司提供了公平競爭的機會。因此，物業(yè)管理的招標投標的優(yōu)勝劣汰法則，有利于全面提高物業(yè)管理服務的質量，有利于增強了物業(yè)管理公司的活力，有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理招標投標是一個競爭過程，必須遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，應當有嚴格的規(guī)范，因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“屬于政府或國有資產形成的物業(yè)建筑物，以及已經成立業(yè)主委員會的物業(yè)建筑物，應依法采用招標投標方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。政府鼓勵其他的物業(yè)建筑物依法采用招標投標方法選聘物業(yè)管理企業(yè)�！逼渲械暮诵氖菑娬{了“依法采用”，是要嚴格依照國家招標標法的基本原則和程序進行，在此基礎上才是執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)內的招標投標規(guī)則。依據《中華人民共和國招標投標法》第二條：“在中華人民共和國境內進行招標投標活動，適用本法�！钡囊�(guī)定，依法首先是物業(yè)管理招標投標活動必須嚴格遵守《中華人民共和國招標投標法》和相關的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。對《中華人民共和國招標投標法》所確立的各項行為規(guī)則，不得違反，不得規(guī)避。盡管我們深圳在這方面走在全國的前列，但如何努力創(chuàng)造公平、公開、公正的市場環(huán)境，還有待不斷的探索。這里有一個下位法與上位法的銜接，協調新問題需要解決。

　　九、確立物業(yè)管理基金的設立原則

　　物業(yè)管理基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業(yè)管理基金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理基金的作用類似于區(qū)分所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。

　　眾所周知，區(qū)分所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環(huán)境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對區(qū)分所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計劃，必然會加速區(qū)分所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使區(qū)分所有建筑物過早達到危險程度，縮短了區(qū)分所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理基金，就可以有效、合理地妥善安排區(qū)分所有建筑物的修繕改良，區(qū)分所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護，使區(qū)分所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運行，充分發(fā)揮區(qū)分所有建筑物的正常使用功能，不斷延長區(qū)分所有建筑物的使用壽命，改善和提高了區(qū)分所有建筑物的使用功能，提高了區(qū)分所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了區(qū)分所有建筑物的升值，使區(qū)分所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。

　　在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應設立物業(yè)管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因為住宅類的物業(yè)管理都直接面對著居民，同時在住宅區(qū)內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業(yè)管理，公用設施相對較少，費用小也比較容易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。

　　十、明確物業(yè)管理服務收費市場機制的協商定價導向

　　以業(yè)主承受能力為借口，導致的物業(yè)管理服務收費標準偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個重要原因。多數物業(yè)管理企業(yè)疲于生計，必須靠其他經營收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說明現行物業(yè)管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。國家建設部有關領導最近向新聞媒體透露：作為扶持物業(yè)管理這一朝陽產業(yè)邁向市場化的重要一部，國家目前正在考慮在職工工資改革中加入物業(yè)管理費用支出部分，將物業(yè)管理費用以補貼形式列入職工工資。物業(yè)管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務收費也應遵循市場規(guī)律，應由當事人按照市場規(guī)律的客觀要求自行協商確定價格。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定服務收費標準制定的導向是協商定價：“已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務價格應由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方協商議定，可以通過物業(yè)管理招標投標的形式確定，在物業(yè)管理服務合同中應明確物業(yè)管理服務價格。物業(yè)建筑物已交付使用尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務的收費標準由物業(yè)管理企業(yè)在政府指導價范圍內提出，報市、區(qū)價格行政主管部門核定�！蓖瑫r應在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中設定收費標準的確定原則是：“確定物業(yè)管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務水平相適應的原則�！倍�不是業(yè)主經濟承受能力為標準。

　　十一、明確收繳物業(yè)管理費用屬于物權行為，具有優(yōu)先受償權和追及權的法律效力

　　依據建筑物區(qū)分所有權法律制度，收繳物業(yè)管理費用屬于物權行為。而物權是具有優(yōu)先受償權和追及權的。所謂“優(yōu)先受償權”是指在同一物上有數種權利同時存在時，物權具有較其他權利優(yōu)先行使的效力，物權的效力優(yōu)于債權，某一債務人在破產宣告前，對屬于債務人所有的財產有抵押和留置權等擔保物權的，可就其財產先于破產債權人受償，即所謂別除權�！白芳皺唷笔侵肝餀嗟臉说奈锊徽撧D移到任何人手中，物權的權利人均可向實際占有人主張權利，而無論實際占有人的取得是合法還是非法。實際上在物業(yè)管理行業(yè)中存在的“認房不認人”的國際慣例的就是物權行為的追及權的具體體現。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“依據物權行為的優(yōu)先受償權和追及權的法律效力的原則，無論物業(yè)建筑物易手是采用按揭、抵押、轉讓、贈與、繼承，還是拍賣，其受益人都有交納前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費用的義務，新業(yè)主交納后可以依據法律途徑以債務的形式向前業(yè)主追討�！蓖瑫r第一百零二條明確規(guī)定：“物業(yè)建筑物按揭、抵押轉讓、贈與繼承、拍賣等易手時，如果通過房地產交易機構，按照優(yōu)先受償權的原則，房地產交易機構應該從房款中將前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費用、滯納金等代為扣除，并直接交付給物業(yè)管理企業(yè)�！辈⑶以谖飿I(yè)管理條例法律、法規(guī)的立法中相應地規(guī)定違反這些規(guī)定所應承擔的法律責任。

　　十二、設定了區(qū)分所有權的強制剝奪的執(zhí)行程序

　　按照建筑物區(qū)分所有權的理論，強制剝奪區(qū)分所有權的方式主要有禁止使用專有部分、拍賣區(qū)分所有權二種。這是對違反義務的區(qū)分所有權人或專有部分占用人的最為嚴厲的制裁措施，是一項禁止使用專有部分的制度。如果區(qū)分所有權人有重大違反義務的情形，已經不可能維持建筑物內的共同關系，那么，經全體區(qū)分所有權人過半數同意，就可以剝奪其專有權。為了慎重期間，通常強制剝奪區(qū)分所有權的決議應該由業(yè)主大會的特別事項議決程序形成，并由人民法院判決執(zhí)行。

　　最早規(guī)定剝奪區(qū)分所有權的是1948年頒布的《奧地利住宅所有權法》，該法第十條規(guī)定“從共同關系中予以驅逐”�，F行的《德國住宅所有權法》進一步完善了區(qū)分所有權剝奪制度，以制裁共同關系中違反義務的區(qū)分所有權人�！兜聡�住宅所有權法》第十八條規(guī)定，構成被剝奪的原因主要為“區(qū)分所有權人對其自己所應負的義務有重大違反的情形，以致無法期待其繼續(xù)維持共同關系�！眳^(qū)分所有權人如果因酒精或藥物中毒而喪失自主意思，致有引起火災的危險，或罹患惡性疾病，或有侵害他人行為的精神病等，均可構成剝奪理由。在實務中尚認為其使用專有部分賣淫情形時，也可構成剝奪理由。在我國物權法草案的第一百條和第一百零四條的強制措施中也參照了德國、日本以及我國臺灣地區(qū)的立法經驗，設立了由管理人或管理委員會請求人民法院強制出讓及拍賣制度的法律規(guī)定。其目的就在于為了建立區(qū)分所有建筑物的安全、舒適及衛(wèi)生的居住環(huán)境，確保居住的品質。

　　為了與我國民法物權法的建筑物區(qū)分所有權的法律制度相銜接、協調、配套和統(tǒng)一，為了與國際慣例接軌，為了維護和營造物業(yè)管理區(qū)域以及區(qū)分所有建筑物的安全、舒適及衛(wèi)生的居住環(huán)境，確保居住的品質，我們在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應設定強制剝奪區(qū)分所有權的條款。明確規(guī)定有下列五種情況之一的行為可以強制剝奪區(qū)分所有權：1.對專有部分的利用，嚴重妨礙建筑物的正常使用和安全，經制止而不停止的；2.嚴重違反全體業(yè)主的共同利益的行為，并且情節(jié)重大，經制止而不停止的；3.嚴重違反業(yè)主公約的行為，并且情節(jié)重大，經制止而不停止的；4.拖欠物業(yè)管理費用以及滯納金等總費用已經超過其物業(yè)建筑物當前市面價值的50%以上，經業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司強制催繳，仍未交納的；5.嚴重違反本條例的強制性規(guī)定，經制止而不停止的。有上述五種行為之一的“受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主大會請求以特別事項議決程序形成強制出讓區(qū)分所有權決議，訴請人民法院責令業(yè)主出讓其區(qū)分所有權或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分；當業(yè)主大會休會或未形成決議時，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以直接向人民法院訴請責令業(yè)主出讓其區(qū)分所有權或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分”�！叭嗣穹ㄔ号袥Q責令出讓其區(qū)分所有權后三個月內，業(yè)主不自行出讓并完成所有權移轉登記手續(xù)的，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以申請人民法院對其區(qū)分所有權進行強制拍賣�！�

　　應該指出目前在物業(yè)管理活動中所涉及到的物業(yè)管理法律問題遠遠不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的地位和權利義務、規(guī)范物業(yè)管理市場競爭、政府在物業(yè)管理活動中的地位與作用……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，人們的對物業(yè)管理的法律意識的不斷提高，深入研究和探索思考物業(yè)管理的法律問題，強化物業(yè)管理理論研究，用建筑物區(qū)分所有權構筑起物業(yè)管理理論體系，從立法對策上構筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個業(yè)內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業(yè)管理的燦爛明天。