物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費領(lǐng)域中一項重要的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動，是當(dāng)今乃至整個“九五”期間房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的一項重大的制度改革，也是現(xiàn)代城市文明發(fā)展的必然結(jié)果。作為長期進行公房管理的房管所如何適應(yīng)這一改革·盡快向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化，是當(dāng)前房管部門迫在眉睫的大事。

　　（一）房管所向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)化過程中的問題

　　從我國物業(yè)管理運行的過程來看，集中反映以下六個問題：

　　第一，法規(guī)建立滯后，運行機制和操作規(guī)程尚不規(guī)范。物業(yè)管理是建立在合約基礎(chǔ)上的一民事商務(wù)行為，怎樣確立和處理物業(yè)所有人、物業(yè)管理公司與政府主管職能部門以及社會各方面的關(guān)系，應(yīng)有權(quán)威性的、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的法規(guī)來制約和調(diào)整。目前的實際情況是法規(guī)尚不健全，或正在草擬完善、或不甚權(quán)威，一些如管理章程、公共契約、業(yè)主委員會、小區(qū)管委員、住戶手冊、管理人員規(guī)定等規(guī)章制度參差不齊，無一定的權(quán)威約束力。

　　第二，物業(yè)管理在很大程度上依然用計劃經(jīng)濟和行政管理舊的模式和方法來參與和對待。有的雖然成立了物業(yè)管理公司，但缺少市場經(jīng)濟觀念，單純靠行政命令，致使物業(yè)管理公司步履維艱，困難重重，難以展開有效的物業(yè)管理工作。目前房管所既要承擔(dān)直管公房的管理工作，又要對各類房屋擔(dān)負(fù)行政管理職能，還要面向市場對多種產(chǎn)權(quán)房屋開展物業(yè)管理，開拓經(jīng)營渠道，實現(xiàn)二次創(chuàng)業(yè)，求得生存出路，就目前來講，一時很難做到。

　　第三，物業(yè)管理經(jīng)費來源、標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營管理方式不統(tǒng)一，費用開銷緊張，不少住戶難以負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，應(yīng)該講究經(jīng)濟效益，但在實際運行中，卻往往處于兩難境地，一方面物業(yè)管理需要大量費用；另一方面住戶需要各種服務(wù)，但又常常抱怨收費高，致使經(jīng)費問題成為公司、業(yè)主、市民、政府最為關(guān)心和敏感的問題。目前問題主要是應(yīng)由開發(fā)公司支付的管理維修基金，公司辦公和必要的商務(wù)用房難以落實和保障，管理維修費用收取的標(biāo)準(zhǔn)、期限、手續(xù)、費率、稅收等尚無一定的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，僅僅由物業(yè)管理公司單方面確定運作，既帶來一系列的后遺癥問題，而實際上又確實難以保證住戶正常繳付。

　　第四，物業(yè)管理沒到位，管理經(jīng)營范圍狹窄、服務(wù)質(zhì)量不高。一些物業(yè)管理公司對于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營，但僅僅是一種翻牌公司，與原先的房管部門毫無兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙了住戶正常的生活和不利于延長物業(yè)的使用年限，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽和發(fā)展前途。

　　第五，物業(yè)管理人才缺乏，現(xiàn)有人員素質(zhì)不高。不少公司不僅缺乏一般的技術(shù)型人員，更缺少經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)、具有企業(yè)管理知識的經(jīng)營性管理人才。

　　第六，物業(yè)管理公司與社會有關(guān)各方面關(guān)系協(xié)調(diào)不夠。物業(yè)管理公司在其運行和經(jīng)營管理服務(wù)中勢必要與社會各方面的聯(lián)系，而在當(dāng)前雙軌體制條件下，這種關(guān)系更顯得錯綜復(fù)雜，如不加以正確配合協(xié)調(diào)，將鑄成社會問題。首先是物業(yè)管理公司與工商、稅務(wù)、銀行的關(guān)系；其次是與街道、居委會、派出所關(guān)系；再次是與交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電煤氣等單位的關(guān)系；這里既有經(jīng)濟業(yè)務(wù)關(guān)系，又有行政關(guān)系。

　　（二）房管所向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)化的對策

　　第一，建章立法，規(guī)范物業(yè)管理行為。物業(yè)管理離不開有一定權(quán)威和約束力的規(guī)章條例，創(chuàng)建和發(fā)展物業(yè)管理公司，需要制定和建立一套科學(xué)、完整、實用的規(guī)章制度，做到有法可依，依法經(jīng)營。一是依靠政府制定物業(yè)管理的法規(guī)條例，明確物業(yè)管理的性質(zhì)、原則和方法，為物業(yè)管理公司依法經(jīng)營提供法律依據(jù)。二是制定物業(yè)管理公司內(nèi)部管理的規(guī)章制度，明確公司內(nèi)部各種人員的崗位職責(zé)，為公司依法經(jīng)營提供行為準(zhǔn)則。三是建立公司與住戶的契約制度和用戶手冊，規(guī)范物業(yè)管理公司行為，明確雙方各自的權(quán)利義務(wù)和自我約束機制，使物業(yè)管理公司有章可循，操作有序，健康發(fā)展。

　　第二，適時轉(zhuǎn)換機制，推行社會化、科學(xué)化、規(guī)范化和經(jīng)營化的管理模式。由于房管部門是政府的職能部門，所管理的房屋又是國有財產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)單一，所以，產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)是合一的要發(fā)展物業(yè)管理公司必須徹底擺脫這種機制上的舊框框，實行政企分開，政事分開，面向社會，面向市場，成為自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展的經(jīng)濟實體，變單純管理為經(jīng)營管理，變無償服務(wù)為有償服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，逐步向多層次、經(jīng)營性服務(wù)過渡，在機制上來一個真正的“脫胎換骨”的質(zhì)的變化。

　　第三，落實經(jīng)費來源，合理公平收費，使物業(yè)管理步入良性循環(huán)。就目前來講，物業(yè)管理經(jīng)費來源：一是落實維修基金，這是物業(yè)管理資金的重要來源；二是政府綜合考慮城市維修費的籌集、劃撥和使用，對從事區(qū)域性的物業(yè)管理涉及到有關(guān)的市政設(shè)施建設(shè)和維護，政府應(yīng)提供適當(dāng)?shù)难a貼和政策性優(yōu)惠；三是落實好物業(yè)管理中的物業(yè)驗收接管費、質(zhì)量保證金和保管費；四是積極創(chuàng)造條件，充分利用物業(yè)內(nèi)經(jīng)營性用房開展多種經(jīng)營，以經(jīng)營收益適當(dāng)彌補物業(yè)管理費用的不足。由于物業(yè)管理是門綜合性很強的專業(yè)化、社會化和企業(yè)化管理服務(wù)業(yè)，它的資金運作具有獨特的規(guī)則，公司對各項資金的籌措、調(diào)集、使用和管理應(yīng)注意以下原則：一是堅持“取之于民，用之于民”的原則，二是堅持收支“業(yè)主至上、方便住戶、合理收費、服務(wù)周到”的原則；三是“以房養(yǎng)房，以區(qū)養(yǎng)區(qū)、有償服務(wù)、保本微利”的原則；四是“綜合服務(wù)、增收創(chuàng)收、注重經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的統(tǒng)一”的原則。以確保物業(yè)管理公司以優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的服務(wù)，樹立起良好的企業(yè)形象。

　　第四，提高管理人員素質(zhì)，抓好自身建設(shè)，樹立良好聲譽。管理人員的素質(zhì)和才能是房管所轉(zhuǎn)化成物業(yè)管理公司所面臨的最為緊迫而又非常實際的問題。雖然房管所轉(zhuǎn)入物業(yè)管理公司有其自己的優(yōu)勢，但多元化產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，現(xiàn)代化房屋的設(shè)施，多方位多項目的服務(wù)內(nèi)容，高規(guī)格高質(zhì)量的住戶需求，都迫切要求物業(yè)管理公司必須提供與之相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這就要求盡快培養(yǎng)和引進人才，對從事物業(yè)管理人員按照物業(yè)管理的要求進行上崗前的專業(yè)知識和技能以及業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，抓好自身建設(shè)，建立一支既有職業(yè)道德和愛崗敬業(yè)精神，又有一定的專業(yè)技術(shù)和管理水平高的物業(yè)管理隊伍。

　　第五，積極做好轉(zhuǎn)換時期的過渡工作。房管所向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)化是一個漸進的過程，在這個過渡時期里，既不能強調(diào)客觀無動于衷；又不能不顧主客觀實際，倉促上馬，一哄而起。而應(yīng)該根據(jù)各所所處的不同條件，成熟一個，轉(zhuǎn)化一個。條件尚未成熟的，可采取兩塊牌子、一套班子的方法進行過渡，一方面認(rèn)真做好直管公房的管理。同時，積極做好向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)化的各項準(zhǔn)備工作，虛心學(xué)習(xí)，不甘落后，大膽創(chuàng)新，創(chuàng)造條件，盡快向符合社會主義市場經(jīng)濟體制的物業(yè)管理公司邁進。