在市民社會(huì)，一項(xiàng)制度的產(chǎn)生，是以一定的權(quán)利需求為基礎(chǔ)的。這種權(quán)利需求來自于對(duì)社會(huì)稀缺資源的分配或再分配，以達(dá)到其效用最大化的目的。物業(yè)管理制度作為新興的房屋管理制度，其產(chǎn)生亦不例外。由房地產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)發(fā)展來看，是沿著由簡單逐漸到復(fù)雜的軌跡演化的，即從傳統(tǒng)的單一所有權(quán)到共有權(quán)，再到建筑物區(qū)分所有權(quán)。其內(nèi)在現(xiàn)實(shí)動(dòng)力就是日益增長的人口在有限而稀缺的土地資源條件下如何滿足生產(chǎn)、生活的需要，實(shí)際就是追求土地資源利用最大化。而當(dāng)新興的能夠滿足人們追求土地資源利用最大化的建筑物區(qū)分所有權(quán)之形態(tài)出現(xiàn)以后，人們便面臨著選擇與之相適應(yīng)的房屋管理模式。這就是本文以法經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來分析物業(yè)管理制度的出發(fā)點(diǎn)。

　　物業(yè)管理是否必須

　　根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于由專有部分專有權(quán)、共有部分共有權(quán)、及成員權(quán)構(gòu)成的復(fù)合物權(quán)。這是土地利用由平面向立體發(fā)展所引發(fā)的產(chǎn)權(quán)制度產(chǎn)物，它有效地防止了因法律制度對(duì)這種特殊權(quán)利形態(tài)的界定不清或缺失而產(chǎn)生的“外部性”問題。這在我國的現(xiàn)實(shí)中就有非常好的例證，隨著商品樓房成為人們解決生活、居住的主要手段，一種人們因利用立體空間而“累積”一起的事實(shí)狀態(tài)，急需必要的制度予以規(guī)定，然而，由于我國沒有及時(shí)的相應(yīng)立法予以調(diào)整，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了大量業(yè)主產(chǎn)權(quán)被房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等侵害的現(xiàn)象�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，尤其是《物權(quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專門規(guī)定，比較清晰的界定了這種產(chǎn)權(quán)的界限，為業(yè)主防止其產(chǎn)權(quán)“外溢”提供了有利的制度依據(jù)。

　　同時(shí)，也恰恰是這種產(chǎn)權(quán)形態(tài)下的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備引起了人們對(duì)其如何維修養(yǎng)護(hù)的思考，因?yàn)橐粋�(gè)建筑物是由各個(gè)業(yè)主的專有部分與共有性質(zhì)的共有部分共同構(gòu)成了物理形態(tài)的建筑物結(jié)構(gòu)整體，眾多的業(yè)主雖然對(duì)其專有部分享有排他性的產(chǎn)權(quán)，并能夠自行決定及承擔(dān)維修責(zé)任，但對(duì)于屬于建筑物不可或缺且不可分割（離）的共有部分，業(yè)主間形成了共有法律關(guān)系，每一名業(yè)主卻不能根據(jù)自身的目的（如維修、使用）對(duì)共用部分進(jìn)行分割，以行使權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)，尤其是維修義務(wù)。而對(duì)共有部分的維修養(yǎng)護(hù)將直接關(guān)系著業(yè)主對(duì)專有部分的利用程度。所以，對(duì)共有部分的維修養(yǎng)護(hù)，與業(yè)主是有利害關(guān)系的�？杀姸嗟臉I(yè)主在共有部分維修時(shí)達(dá)成決策上的一致：共有部分是否需要維修、何時(shí)維修、維修開支是否合理、如何分擔(dān)、由誰具體實(shí)施等等，必將發(fā)生長時(shí)間的討價(jià)還價(jià)、協(xié)商、實(shí)施及監(jiān)督等巨大的交易成本。同時(shí)，還會(huì)發(fā)生個(gè)別業(yè)主“搭便車”等投機(jī)行為，不承擔(dān)維修開支，而對(duì)這些業(yè)主的監(jiān)督，也將花費(fèi)其他業(yè)主大量的時(shí)間、精力，監(jiān)督成本同樣是很高的。

　　在這種狀態(tài)下，對(duì)共有部分的維修養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的交易費(fèi)用，對(duì)單個(gè)業(yè)主而言，是不經(jīng)濟(jì)的、無效率的。因此，只有在損壞的共有部分構(gòu)成某一（些）業(yè)主承受不利損害的直接原因時(shí)，這些業(yè)主才有實(shí)施維修的激勵(lì)，但對(duì)于其他業(yè)主而言，卻無激勵(lì)，其將懶于參加維修行為，并不愿承擔(dān)維修費(fèi)用，雖然其作為共有部分的權(quán)利人亦受益這一維修行為。例如樓房的屋蓋因防水層老化，在雨天滲水，那么，住在頂層的業(yè)主對(duì)于該屋蓋的維修則積極主張并參與，而未受滲水之害的其他業(yè)主則會(huì)無動(dòng)于衷。

　　另外，隨著建筑技術(shù)（如電梯、空調(diào)系統(tǒng)、管道設(shè)施等）的不斷發(fā)展和應(yīng)用，對(duì)共有部分的維修技術(shù)要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了業(yè)主的自身能力，也致使業(yè)主不可能承擔(dān)共有部分的具體維修養(yǎng)護(hù)行為。這些因業(yè)主自身原因而產(chǎn)生的限制性因素，勢必影響對(duì)建筑物共有部分實(shí)施有效、及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，進(jìn)而使每個(gè)業(yè)主的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利最終承受不利結(jié)果。這是業(yè)主所不愿看到的。

　　于是，業(yè)主為了節(jié)省因共有部分需維修養(yǎng)護(hù)時(shí)產(chǎn)生的眾人參與的費(fèi)時(shí)費(fèi)力的談判過程，就將維修義務(wù)一致委托于單一的專業(yè)化服務(wù)主體，由這一服務(wù)主體按合同約定來實(shí)施必要的維修養(yǎng)護(hù)，這就大大減少了業(yè)主“一事一議”所發(fā)生的交易成本，這種以專業(yè)化的服務(wù)主體為業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)于享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主而言是有效率的。所以，在建筑物區(qū)分所有權(quán)之形態(tài)下，以接受業(yè)主委托提供專業(yè)化服務(wù)為內(nèi)容的物業(yè)管理成為與之相適應(yīng)的必須之選。這就是物業(yè)管理制度產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。