三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策

　　（一）運用價值工程

　　價值工程又稱價值分析，是指通過集體智慧和有組織的活動對產品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本，可靠地實現(xiàn)產品或服務的必要功能，從而提高產品或服務的價值。

　　價值工程的核心思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學比例式表達如下：價值=功能/成本。提高價值的基本途徑有五種，即：

　　1.提高功能，降低成本，大幅度提高價值；

　　2.功能不變，降低成本，提高價值；

　　3.功能有所提高，成本不變，提高價值；

　　4.功能略有下降，成本大幅度降低，提高價值；

　　5.提高功能，適當提高成本，大幅度提高功能，從而提高價值。

　　（二）追蹤作業(yè)成本

　　追蹤作業(yè)成本就是控制作業(yè)成本。目前，物業(yè)管理企業(yè)的成本控制一般都是簡單地控制單位或部門成本。就是以責任會計控制、標準成本制度等為核心，依據(jù)組織機構的職能、權限、目標和任務來劃分責任中心，形成縱橫交錯的責任控制系統(tǒng)。橫的方面建立按職能部門劃分的責任費用中心，縱的方面建立總部、管理處（項目中心）二級責任中心。這種控制方法的局限性就是不易分清許多不屬于單一職能部門但又具有關聯(lián)性和同質性的費用的歸屬，容易造成不同責任中心為了本部門或本單位的利益而損害企業(yè)整體利益，成本控制難以達到全局的最優(yōu)。作業(yè)成本控制是著眼于成本動因，依照資源耗費的因果關系進行成本分析。從成本計算的角度看，它是以作業(yè)為核算對象，而不是以為管理處（項目中心）為核算對象。這樣就能從整體上控制作業(yè)或工作成本�？刂谱鳂I(yè)成本有助于物業(yè)管理企業(yè)樹立“以業(yè)主為中心”的管理思想，并改變傳統(tǒng)成本管理只注重成本本身水平高低的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)著眼于成本效益水平的高低，以資源的消耗是否對業(yè)主發(fā)生價值增值作為評價成本管理水平的標準，而不再以成本本身水平高低為標準。

　　（三）完善細節(jié)管理

　　細節(jié)出效益。物業(yè)管理企業(yè)要降低成本，就必須完善細節(jié)管理。如前所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本呈現(xiàn)出“點多、面廣、線長”的特點。這些特點除了要求我們規(guī)范和完善物業(yè)管理企業(yè)成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我們更多地關注成本管理的細節(jié)，要將成本管理的重點鎖定在管理和服務中的每一個細節(jié)。關注細節(jié)就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象，要從控制一度電、一滴水、一張紙抓起，要一分一分地摳，一厘一厘地省。物業(yè)管理企業(yè)的每個崗位、每個成本發(fā)生點都要制訂耗費標準，要責任到人，日常消耗和所發(fā)生的費用要分別建立臺賬，每月底由專人計算匯總，進行量化考核。要通過多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細節(jié)的技巧和方法。讓人人動腦筋、個個想辦法，群策群力，集思廣益，防堵成本管理中的“管涌”。