1.概述

　　物業(yè)管理是一種與房地產現代化生產方式相配套的新興行業(yè)；是隨著住房制度改革的推進而出現的產權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理形式；是與建立社會主義市場經濟體制要求相適應的社會化、專業(yè)化、市場化管理方式。它通過對人們居住環(huán)境的服務，為居民創(chuàng)造良好的生活、生產和工作條件。

　　物業(yè)管理的作用與意義主要體現在利用專業(yè)化管理方法與社會主義商品經濟模式相一致，提高城市管理的社會化及專業(yè)化程度；通過有償服務、多種經營的經營機制，減少政府負擔，擺脫小生產者的分散管理方式，向科學化、制度化、現代化的管理方式轉變。同時，可以保護消費者的合法權益；擔負起社會責任；加快城市化的進程和城市管理體制的改革等。

　　最近，廣東省房地產協會等主辦“購房十大標準”調查評選，在30個選項中有12項與物業(yè)管理相關占40%，這從一個側面反映了物業(yè)管理在房地產業(yè)的日顯重要的作用，那種只建不管的開發(fā)模式正逐漸被市場所淘汰。

　　可持續(xù)發(fā)展是現代社會發(fā)展出現的全新理念，它指一個系統(tǒng)全方位的趨向于組織優(yōu)化、結構合理、運行順暢的均衡、和諧的演化過程，系統(tǒng)的優(yōu)化和對可持續(xù)性的追求便成為發(fā)展的永恒動力。這種觀念已滲透到各行各業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展是指企業(yè)為業(yè)主提供優(yōu)良、規(guī)范、稱職、滿意的服務，同時得到相應的經營利潤，達到雙贏并長期合作的過程。

　　2.目前存在的主要問題

　　物業(yè)管理雖然發(fā)展很快，但暴露出了不少有待完善的問題，離可持續(xù)發(fā)展的目標還相距甚遠。這些問題主要表現在：

　　1）法制建設滯后

　　物業(yè)管理在我國畢竟是新興行業(yè)，國家與地方各級的法律和行政法規(guī)都欠完善，開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的權力、義務、責任的界定還不夠明確。一方面，物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束，服務層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理難收成效。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的當務之急。

　　2）業(yè)主的素質和物業(yè)管理消費觀念有待提高

　　業(yè)主自治在物業(yè)管理中是重要的一個部分，但目前很多業(yè)主放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理的事情漠不關心。業(yè)主委員會行為不規(guī)范，違反招投標的行為比比皆是。業(yè)主拒交物業(yè)管理費現象突出。業(yè)主自治要求高和業(yè)主自身素質低的矛盾也是物業(yè)管理發(fā)展的阻礙。

　　3）物業(yè)管理企業(yè)服務面窄、透明度差、專業(yè)性不強、經濟效益差

　　現在物業(yè)公司的數量急劇增多，但管理規(guī)模小、物業(yè)分散，相對管理成本高，經濟效益低。同時，物業(yè)管理的業(yè)務范圍窄，經費來源匱乏，加之從業(yè)人員素質參差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠。這些都制約了物業(yè)管理的正常運轉和企業(yè)的自我發(fā)展。

　　4）物業(yè)管理市場競爭機制未建立

　　物業(yè)管理沒有真正實現優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，市場封閉格局尚未打破。房管部門改制的物業(yè)公司守著直管公房不放手；新建小區(qū)由開發(fā)商的附屬物業(yè)公司自產自管；工礦企業(yè)的物業(yè)公司更是閉關自守；外來優(yōu)秀物業(yè)公司受到當地排斥。傳統(tǒng)管理機制和觀念的存在，使業(yè)主得不到對物業(yè)公司的選擇權，物業(yè)公司缺乏提高服務質量的壓力。

　　另外，物業(yè)管理招投標不良行為導致了惡性競爭。目前，許多業(yè)主委員會不是以服務質量為衡量標準，而是簡單地以價格為取舍，而物業(yè)公司則放棄管理質量而低價搶標，有的公司則以拉關系、給好處為誘餌爭奪物業(yè)管理權，導致物業(yè)管理市場的混亂。