（二）零售商業(yè)物業(yè)

零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購(gòu)物中心的各種零售商業(yè)空間。不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是統(tǒng)一的還是分散的，為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，非常需要集中統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，以選擇優(yōu)良租戶(hù)，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對(duì)顧客的吸引力，增加商場(chǎng)人流以增加其營(yíng)業(yè)額，并最終實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)。

零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類(lèi)型：

1．區(qū)域購(gòu)物中心

區(qū)域購(gòu)物中心（Shopping Mall，有譯為“摩爾”）是指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。其建筑面積在10萬(wàn)㎡以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km，由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存）、行業(yè)多、店鋪多、功能多。

區(qū)域購(gòu)物中心定位于家庭式消費(fèi)，通過(guò)設(shè)置大面積百貨和超市大賣(mài)場(chǎng)及大量不同行業(yè)的各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、家居家電、兒童及青年游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客，再輔以針對(duì)各類(lèi)消費(fèi)者之需的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店。此外，還設(shè)置各類(lèi)特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，能滿足各種顧客層次的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受（文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的需求。

區(qū)域購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。因此，區(qū)域購(gòu)物中心不是各類(lèi)商家簡(jiǎn)單的集合，而是一個(gè)高效運(yùn)作的統(tǒng)一體。

2．市級(jí)購(gòu)物中心

市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在3萬(wàn)㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。在市級(jí)購(gòu)物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶(hù)；男女時(shí)裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶(hù)進(jìn)入中心經(jīng)營(yíng)；銀行分支機(jī)構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車(chē)服務(wù)中心等，也常常成為這些市級(jí)購(gòu)物中心的租戶(hù)。按所服務(wù)的對(duì)象不同，市級(jí)購(gòu)物中心也有高檔和中檔之分。

3．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在1～3萬(wàn)㎡之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10～30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在1～5億元人民幣之間。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)中，中型百貨公司往往是主要租戶(hù)，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類(lèi)商場(chǎng)的次要租戶(hù)。

4．居住區(qū)商場(chǎng)

居住區(qū)商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在3000～10000㎡之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3000～10000萬(wàn)元人民幣之間。居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶(hù)，自行車(chē)行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類(lèi)購(gòu)物中心的次要租戶(hù)。

5．鄰里服務(wù)性商店

這些商店的建筑規(guī)模一般在3000㎡以下，且以500～1000㎡建筑面積者居多，服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下，年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的租戶(hù)。

6．特色商店

特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營(yíng)方式的靈活性。如專(zhuān)為旅游者提供購(gòu)物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場(chǎng)、物美價(jià)廉的直銷(xiāo)店或倉(cāng)儲(chǔ)商店、有較大價(jià)格折扣的換季名牌商品店等。這類(lèi)商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。

除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個(gè)角度來(lái)區(qū)分，即不管商場(chǎng)的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國(guó)內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂(lè)設(shè)施為主的綜合用途開(kāi)發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開(kāi)發(fā)的一部分。例如一幢辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場(chǎng)之用，北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是，整體開(kāi)發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場(chǎng)。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場(chǎng)的規(guī)模往往受到一定的限制。

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