物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》第二章(2)

2011-11-07 16:32 來源: 打印 | 收藏 |
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(一)房地產(chǎn)直接投資

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購(gòu)置土地開始,通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng),即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程,建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者,并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等)或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、酒店等)時(shí),短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

2.房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn),以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)),也可以是舊有物業(yè)(市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn))。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè):一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要,即自用;二是作為投資將購(gòu)人的物業(yè)出租給最終使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí),可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。

(二)房地產(chǎn)間接投資

1.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

為了降低融資成本,越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場(chǎng)直接融資,以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如,北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元、期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券,用于陽(yáng)春光華、盛世家園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā),不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺問題,也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì);北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤(rùn)北京置地等企業(yè)通過上市,解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為房地產(chǎn)間接投資者。

2.投資于房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),是購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn),使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中,REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東,而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。

投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn):第一,收益相對(duì)穩(wěn)定,因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二,REITs投資的流動(dòng)性較好,投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,因?yàn)镽EITs股份可在證券交易所交易,這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易。

按資產(chǎn)投資的類型劃分,房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛,其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理,其收益水平也大大高于一般的股票收益,因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票成了許多個(gè)人投資者及大型機(jī)構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

3.購(gòu)買住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代,經(jīng)過30多年的發(fā)展,已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段。新興國(guó)家和地區(qū),如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來西亞、中國(guó)香港等,也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐,使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。2005年12月由中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)起的“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”,作為中國(guó)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進(jìn)入全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)。

住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購(gòu)買住房抵押支持證券的投資者,也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是:銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán),出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(SPC),由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合,每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致,通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保,轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購(gòu)買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。

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責(zé)任編輯:向日葵
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