物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》第二章(3)

2011-11-07 16:33 來源: 打印 | 收藏 |
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三、房地產(chǎn)投資的特性

(一)位置固定性或不可移動(dòng)性

位置固定性或不可移動(dòng)性,是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說,如果持有人所在地沒有交易市場,那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易。然而,房地產(chǎn)就截然不同了,它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛,還受到周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”,房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在,就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

房地產(chǎn)的位置固定性或不可移動(dòng)性,要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤,使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益,使租戶能方便地開展其經(jīng)營活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營利潤并具有支付租金的能力。

當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí),很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然,租戶肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)。此外,房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低,不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響,而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,投資者在進(jìn)行投資決策時(shí),對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析,就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。

(二)壽命周期長

土地不會毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上,而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此,房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn),房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。

房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下,房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本,即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞,不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。

自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說,當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高到?jīng)]有租戶問津時(shí),干脆就讓它空置著。但實(shí)際情況是,如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好,其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命,因?yàn)槿绻麑ㄖ镞M(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型,投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資,繼續(xù)獲取可觀的收益。

國外的研究表明,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說,公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年,工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年,銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年,倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年,鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的,不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

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責(zé)任編輯:向日葵
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