為了使物業(yè)保值增值，提供有關(guān)物業(yè)購(gòu)置、維修、改造、處置等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作績(jī)效進(jìn)行評(píng)估等，物業(yè)管理師需要掌握物業(yè)的價(jià)格、價(jià)值知識(shí)和價(jià)值評(píng)估的基本方法。本章結(jié)合物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中主要涉及收益性物業(yè)的情況，介紹收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征，價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)，價(jià)格影響因素以及價(jià)值評(píng)估的基本方法。

第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念

物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）等。

對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類(lèi)型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫(xiě)字樓目前尚未租出而空置著，沒(méi)有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性物業(yè)。因?yàn)橥��?lèi)的公寓和寫(xiě)字樓大量存在著出租現(xiàn)象，在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，該尚未租出的公寓和寫(xiě)字樓的收益可以通過(guò)“市場(chǎng)比較法”來(lái)求取。

影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等，但這些最終都表現(xiàn)在未來(lái)能夠帶來(lái)的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業(yè)只有未來(lái)能夠帶來(lái)收益，對(duì)投資者才有價(jià)值，投資者才會(huì)為了預(yù)期的投資回報(bào)購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)。對(duì)未來(lái)能夠帶來(lái)的收益予以具體化，收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：
　　①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；
　�、讷@得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；
　�、郢@得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。

收益性物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人通常將物業(yè)出租給他人使用。這樣，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在租賃期間屆滿(mǎn)之前就放棄了占有和使用物業(yè)的權(quán)利，而保有收取租賃合同（又稱(chēng)租約）約定的租金和在租賃期間屆滿(mǎn)后占有物業(yè)的權(quán)利。物業(yè)承租人則以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了占有和使用物業(yè)的權(quán)利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個(gè)租賃期限為10年的房屋租賃合同，從而就取得了占有和使用該房屋10年的權(quán)利。在某些情況下，如果租賃合同允許，承租人可以轉(zhuǎn)讓所承租物業(yè)的占有和使用的權(quán)利。因此，在評(píng)估收益性物業(yè)的價(jià)值時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到有許多租賃期間未屆滿(mǎn)的租約，這叫做有租約限制的物業(yè)或附帶有租約的物業(yè)、已出租的物業(yè)。由于購(gòu)買(mǎi)者須尊重并履行這些租約的各項(xiàng)條款，如《中華人民共和國(guó)合同法》第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，所以，如果為買(mǎi)賣(mài)目的評(píng)估這類(lèi)收益性物業(yè)的價(jià)值，就要考慮租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些租約租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的物業(yè)。

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