物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》第三章(10)

2011-11-08 16:14 來源: 打印 | 收藏 |
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(三)用于投資分析的其他參數(shù)及其選擇

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用的基準(zhǔn)方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下:

1.根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果,選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元/㎡.參考北京市公寓租賃市場(chǎng)上租金、費(fèi)用變化的規(guī)律,本投資分析中假設(shè)租金和費(fèi)用的年增長(zhǎng)率為6%.

2.目標(biāo)收益率是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)可行性的重要指標(biāo),根據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資收益率的現(xiàn)狀及對(duì)未來預(yù)測(cè)的結(jié)果,取本項(xiàng)目的目標(biāo)收益率Y為18%.

3.公寓樓屬于居住物業(yè),土地出讓年限為70年,從土地出讓合同簽訂之日開始計(jì)算。MGM中心項(xiàng)目土地出讓合同簽署于1999年8月,因此,投資者如果從2003年購(gòu)入該公寓樓,2004年正式投入出租經(jīng)營(yíng),則整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期限為66年。

4.公寓建筑物的折舊年限為50年,采用直線折舊法提取折舊。

5.經(jīng)過初步的分析計(jì)算,本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%.

6.除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外,其他經(jīng)營(yíng)年份的出租率均取92%.

7.假設(shè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)30年后,在第31年轉(zhuǎn)售予新的投資者,凈轉(zhuǎn)售收入的預(yù)測(cè)為第30年末凈運(yùn)營(yíng)收益除以12%的資本化率。

四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

根據(jù)上述投資、租金收入及其他相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù),得到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果如下:

1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)=26.64%

2.當(dāng)基準(zhǔn)收益率為18%時(shí),項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)=2405萬美元

3.含建設(shè)期在內(nèi)的動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt)=10.33年

由于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.64%大于房地產(chǎn)投資的基準(zhǔn)收益率(或期望收益率)18%,也高于抵押貸款利率12%;財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2405萬美元,大于零;動(dòng)態(tài)投資回收期為10.3年,在一般收益性物業(yè)的動(dòng)態(tài)投資回收期范圍(8~12年)之內(nèi);因此,該項(xiàng)目可行。

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責(zé)任編輯:向日葵
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