二、成本法

（一）成本法概述

成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。

只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來解決。另外，成本法也適用于物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，在無法運(yùn)用市場法估價時的物業(yè)估價。

運(yùn)用成本法估價一般分為下列4個步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。

（二）物業(yè)價格構(gòu)成

運(yùn)用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是要搞清楚物業(yè)價格的構(gòu)成。現(xiàn)實中的物業(yè)價格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的物業(yè)，其價格構(gòu)成可能不同。另外，對物業(yè)價格構(gòu)成項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，物業(yè)價格的構(gòu)成也會有所不同。但在實際運(yùn)用成本法估價時，不論當(dāng)?shù)匚飿I(yè)價格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ�物竣工驗收合格乃至完成銷售的全過程，以及該全過程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。下面以“取得物業(yè)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度，來劃分物業(yè)價格構(gòu)成。在這種情況下，物業(yè)價格通常由如下7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。

1．土地取得成本

是指取得物業(yè)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由物業(yè)開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費(fèi)（如契稅、交易手續(xù)費(fèi)）構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：①通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。③通過市場“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。

2．開發(fā)成本

是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：

①勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設(shè)計，施工通水、通電、通路及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費(fèi)用；

②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)�、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的物業(yè)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

③房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等；

④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；⑤開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。

3．管理費(fèi)用

是指為組織和管理物業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費(fèi)用，包括物業(yè)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費(fèi)用通�？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

4．投資利息

它與會計上的財務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會成本的考慮。此外，從估價角度來看，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤分開，不能算作利潤。

5．銷售費(fèi)用

是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價乘以一定比率來測算。

6．銷售稅費(fèi)

是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)應(yīng)由物業(yè)開發(fā)商（此時作為賣方）繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡稱為“兩稅一費(fèi)”）；②其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。銷售稅費(fèi)通常是售價的一定比率，因此，在估價時通常按照售價乘以這一比率來測算。

7．開發(fā)利潤

現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價）減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的。估算的開發(fā)利潤，應(yīng)是在正常條件下物業(yè)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別物業(yè)開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別物業(yè)開發(fā)商所期望獲得的利潤。開發(fā)利潤是按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來計算。

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