5、盈利指標計算

　　財務凈現(xiàn)值是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產開發(fā)項目財務評價中的一個重要經(jīng)濟指標。

　　基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。

　　財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。

　　動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。

　　成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。

　　投資利潤率是指項目經(jīng)營期內一個正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。

　　資本金利潤率是指項目經(jīng)營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產開發(fā)投資項目投入的資本金或權益資本。

　　資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。

　　靜態(tài)投資回收期是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。