我國的物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)，以致物業(yè)建成后出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾和糾紛。物業(yè)管理公司如在規(guī)劃設(shè)計階段就能提前介入，利用其豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識提出切實可行的建議，使規(guī)劃設(shè)計更符合業(yè)主和使用人的要求，既可贏得購房者青睞，也可為日后的物業(yè)管理鋪路。

　　物業(yè)管理是一種針對物業(yè)的全過程的管理，它同物業(yè)的形成過程，即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。面對現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計復(fù)雜、技術(shù)含量高、建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點，物業(yè)管理一定要有超前性，即在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段就應(yīng)當充分考慮建成以后的使用和管理的需求，充分利用物業(yè)管理的專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的運作角度為開發(fā)商提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用和管理的要求。

　　一、前期介入

　　物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理公司在樓盤開發(fā)的初期階段就受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設(shè)性的意見。 《 物業(yè)管理條例 》 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段就應(yīng)聘請前期物業(yè)管理企業(yè)。在住宅開發(fā)日益追求環(huán)境、房型、配套設(shè)施、服務(wù)完善的今天，各種設(shè)計的細節(jié)將成為衡量樓盤品質(zhì)高低的坐標。而物業(yè)管理前期介入的最大好處，就是物業(yè)管理公司擅于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)去發(fā)現(xiàn)問題、提出建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺陷降到最低。

　　二、前期介入的兩個重要作用

　　1、完善規(guī)劃設(shè)計，節(jié)省投資成本。

　　設(shè)計人員在進行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時，往往較注重技術(shù)規(guī)范或技術(shù)含量，對于今后是否迎合業(yè)戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規(guī)劃設(shè)計方案，使小區(qū)布局、功能定位更趨合理。例如小區(qū)規(guī)劃設(shè)計必須綜合考慮到幼兒園、物業(yè)管理用房、機動車停車場、自行車棚、業(yè)主會所、商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施的適宜位置，了解業(yè)戶需求的物業(yè)管理公司提出的代表性建議可以起到關(guān)鍵性輔助作用，從而避免了開發(fā)商的不必要、無意義投資。

　　2、提高建造質(zhì)量，提升維修管理。

　　在我國，工程質(zhì)量不理想已是普遍現(xiàn)象，因為監(jiān)理的職能只是負責(zé)對工程質(zhì)量進行監(jiān)管，是否利于管理與他們無關(guān)。而物業(yè)管理公司作為今后的管理者，必然會以責(zé)任心最強的姿態(tài)出現(xiàn)在前期介入階段，通過現(xiàn)場踏勘，提供詳細的照片資料及顧問報告，明確指出缺陷及質(zhì)量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量。

　　此外，現(xiàn)代建筑物內(nèi)的管線錯綜復(fù)雜，雖有圖紙，但往往與實際情況差異較大。而物業(yè)維修除了滲漏水之外，大部分與管線有關(guān)，在前期介入階段，物業(yè)管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過程。管線走向、改動狀況也一清二楚，這樣在業(yè)戶報修時，維修工就可以在短時間內(nèi)弄清來龍去脈，做到維修及時有效。反之，如筆者所在的企業(yè)曾接管的一個舊小區(qū)，沒有前期介入，前期管理混亂，圖紙不全，以致小區(qū)管網(wǎng)漏水嚴重，根本無法查找出問題所在，嚴重水耗造成業(yè)戶水公攤負擔(dān)大，業(yè)戶紛紛抱怨投訴，管理費收繳率大幅下降。為改變現(xiàn)狀，我們不得不申請動用專項維修資金，將原有管路作廢，重新鋪設(shè)管網(wǎng)，才解決了該問題。

　　三、前期介入的三個階段

　　1、早期以顧問形式介入。

　　規(guī)劃設(shè)計階段，由于設(shè)計人員難免會忽略物業(yè)日后使用的方便和管理的需要，從而會對物業(yè)以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要物業(yè)管理公司在前期介入時充當顧問予以提出，并在設(shè)計時就予以修正。

　　2、中期以監(jiān)理形式介入。

　　當物業(yè)管理公司在物業(yè)處于土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段時以監(jiān)理的形式參與進來，主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向，以及對工程質(zhì)量進行監(jiān)督，對設(shè)備的安裝進行熟悉和質(zhì)量跟蹤，要求其設(shè)計施工符合業(yè)主的利益、有利于以后的物業(yè)管理，以便日后更好地為業(yè)主提供服務(wù)。

　　3、晚期以管家形式介入。

　　物業(yè)建設(shè)工程已基本結(jié)束，物業(yè)工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及準備入伙和籌備開業(yè)階段時，此時物業(yè)管理公司應(yīng)以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來缺憾。