一、物業(yè)稅年內在部分“空轉”城市中能否先行“實轉”

　　根據(jù)我國2000年7月1日施行的《立法法》，如果沒有得到全國人大及其常委會授權的行政機關，特別是財政稅務部門根本無權制定財政、稅收方面的基本制度和法律，只有全國人大及其常委會才有此權力。如果說物業(yè)稅在全國人大沒有立法或授權制定之前，稅務部門在國內部分省市模擬未來的物業(yè)稅進行內部“空轉”無可厚非，但是真要在全國人大沒有出臺或授權出臺“物業(yè)稅”之前由“空轉”轉為“實轉”問題就嚴重了。在全國人大及其常委會沒有通過或授權通過物業(yè)稅之前，無論是哪一級政府稅務部門都無權開征或“實轉”物業(yè)稅。2007年10月國家稅務總局新聞負責人曾公開表示：國家稅務總局只是執(zhí)行機構，不可能自己制定征收（物業(yè)稅）的時間表。由此可見，“我國年內在部分城市開征物業(yè)稅”之說并不可信。

　　二、“空轉”的是什么稅

　　稅務部門在部分省市進行物業(yè)稅模擬評稅“空轉”已6年多了，試點的結果說法不一，一些專家說基本成熟，具備物業(yè)稅由“空轉”轉為“實轉”條件；另一部分專家認為開征時機和條件尚不完全具備。從目前不同說法的物業(yè)稅“空轉”結果看，“空轉”6年的物業(yè)稅基本沒有達到模擬評稅預期的目的。為什么模擬了6年的物業(yè)稅仍停留在“空轉”試點階段，筆者認為物業(yè)稅在稅改中作為“替代稅”，政府研究稅制改革的相關部門和機構，首先應確定物業(yè)稅到底替代或整合那些與房地產有關的稅和費以及確定征稅的范圍及基準，然后整合成模擬的物業(yè)稅再進行評稅“空轉”。從目前掌握物業(yè)稅空轉階段所選用的兩種征繳模式看：自用自住房屋以房產評估的70％為基準、征收1．2％；投資性房屋，以其投資回報的18％為基準、征收12％的物業(yè)稅。從以上兩種物業(yè)稅征繳模式看，發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)行的房產稅征繳基準類似。房產稅第三條“房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納”，第四條“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1．2％；依照房產租金收入計算的，稅率為12％”。唯一不同的是房產稅對“個人所有非營業(yè)用的房產”免稅，模擬的物業(yè)稅對自用自住房屋的征稅，其他與房產稅基本一樣，也就是說物業(yè)稅基本套用了房產稅的基準。1986年10月1日我國實施征繳的房產稅至今已積累了十分豐富的數(shù)據(jù)和成熟的經驗。既然模擬的物業(yè)稅套用房產稅的基準進行“空轉”，那么還有必要在若干省市進行長達6年多的“空轉”嗎·

　　三、與物業(yè)有關的稅整合到物業(yè)稅將對誰最有利

　　與物業(yè)有關的稅，一般都產生在流通和持有階段，在流通中產生的稅是由兩方面納稅人承擔，一是賣方包括開發(fā)建設商品房的房地產開發(fā)商、二手房的賣方；二是買方包括買商品房或買二手房的單位和個人。在房地產流通中由買賣雙方各自承擔的稅包括，賣方承擔的營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅、契稅（房地產開發(fā)商在開發(fā)前期購買土地使用權時需交買地的契稅）：買方承擔的契稅、印花稅。在物業(yè)持有階段產生的稅有房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。以上不難看出，物業(yè)持有期產生的稅屬物業(yè)保有稅，由物業(yè)持有人承擔，因此物業(yè)稅設計之初就把房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納入其中。但流通階段產生的稅就比較復雜，有賣方承擔的也有買方承擔的。

　　新年伊始，部分“專家學者”在談到物業(yè)稅的構成時，將城市房地產稅、土地增值稅、契稅、印花稅，甚至連營業(yè)稅、所得稅、耕地占用稅均加入物業(yè)稅行列，好像物業(yè)稅囊括的稅種少了就缺乏正當性和合理性。真不知這些“專家學者”是“線裝書”讀多了有點“不食人間煙火”，還是另有所圖以至于將一般人都知道的常識視而不見，竟把一些本應由房地產開發(fā)商和賣方承擔稅也納入到物業(yè)稅由買房人在日后中承擔。以土地增值稅被納入物業(yè)稅為例，1994年1月1日施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。無論是銷售商品房的房地產開發(fā)商還是出售二手房的產權人都要按上述條例第六條“計算增值額的扣除項目”，第七條“土地增值稅實行四級超率累進稅率”計算土地增值稅向稅務機關繳納。在房地產流通實踐中，土地增值稅的四級超率累進稅率在平抑高漲的房價中是我國現(xiàn)行稅種中效果最明顯、作用最大的稅種，對房地產開發(fā)商捂盤惜售抬高房價以及二手房亂漲價都有極強的遏制作用。但是，把土地增值稅整合到物業(yè)稅里解除了本應由房地產開發(fā)商和售賣二手房的產權人承擔的稅負，卻加重了本來就身負購房壓力“房奴”們的經濟負擔，這樣，將會減弱土地增值稅在平抑房價中的作用。若如此，物業(yè)稅何益之有？