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房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度管控思路淺析

2010-02-05 09:24    【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  在房地產(chǎn)企業(yè)中,項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度管控主要指從項(xiàng)目的可行性研究,宗地購(gòu)置,策劃,設(shè)計(jì),施工及交付入伙等全過(guò)程的時(shí)間控制。

  房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng),一般為3-5年,這其中政策性因素,原材料成本因素,勞動(dòng)力成本因素,銷(xiāo)售形勢(shì)的變化等等,都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作成本產(chǎn)生影響。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度控制得好與不好,將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的成本投入,包括設(shè)計(jì)成本,建造成本,銷(xiāo)售成本及其他相關(guān)隱性成本及機(jī)會(huì)成本等。

  本文將從基本的管控層面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行簡(jiǎn)要分析,以期同行的交流與探討。

  首先是項(xiàng)目可行性研究階段[1]的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃,這是項(xiàng)目進(jìn)度控制的雛形。這一階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃主要是根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃草案,建設(shè)規(guī)模,政府的相關(guān)要求(這一點(diǎn)不可忽視)以及以往的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行編制,主要是為項(xiàng)目可行性研究中的資金投入計(jì)劃,銷(xiāo)售回款計(jì)劃等數(shù)據(jù)提供支撐。此階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃還處于虛擬狀態(tài),但也不能草率編制,同實(shí)際差距較大,否則,項(xiàng)目的可行性研究也就失去了意義。

  進(jìn)入設(shè)計(jì)階段,第一步是項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)。通過(guò)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì),就可基本準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模,結(jié)構(gòu)形式,地上地下面積,功能分布,是否有特殊要求等數(shù)據(jù)。在項(xiàng)目的建設(shè)體量基本明確的前提下,就可以對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中的主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確,也就是我們通常所說(shuō)的“確立進(jìn)度里程碑”。通過(guò)明確項(xiàng)目推進(jìn)的重要節(jié)點(diǎn),一方面可以對(duì)可行性研究階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行修正,同時(shí)也為控制項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)度提供了明確的指導(dǎo)性方向。

  通過(guò)確立進(jìn)度里程碑,可以為研發(fā)設(shè)計(jì)部編制具體的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃,為前期部編制政府報(bào)建報(bào)審的計(jì)劃,為合約部編制工程的招標(biāo)計(jì)劃,為采購(gòu)部編制重要設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃,為工程部編制工程的施工進(jìn)度計(jì)劃,以及為財(cái)務(wù)部編制資金計(jì)劃等等提供框架性的指導(dǎo)思路。

  這里,研發(fā)設(shè)計(jì)部編制的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃則相對(duì)重要而且應(yīng)當(dāng)具體和準(zhǔn)確,因?yàn)橛行╉?xiàng)目的基坑開(kāi)挖可能在初步設(shè)計(jì)完成之后就開(kāi)始進(jìn)行(基坑支護(hù)的工作可能還要提前),設(shè)計(jì)的實(shí)施狀況將直接影響到開(kāi)挖手續(xù)的辦理和工程能否順利開(kāi)工。

  當(dāng)然,如果項(xiàng)目采用分期分批的開(kāi)發(fā)方式,其里程碑?dāng)?shù)據(jù)則應(yīng)分期分批編制,不能混淆。

  進(jìn)入初步設(shè)計(jì)階段,整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)體量及相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)確定,這時(shí)候就可以在“確立進(jìn)度里程碑”的基礎(chǔ)之上編制整個(gè)項(xiàng)目的總體進(jìn)度計(jì)劃,這時(shí)由于數(shù)據(jù)的基本完善,所以總體進(jìn)度計(jì)劃的編制深度應(yīng)更為深入。這時(shí),通過(guò)匯總前期部的報(bào)建計(jì)劃,合約部的招標(biāo)計(jì)劃,采購(gòu)部的采購(gòu)計(jì)劃,工程部的施工進(jìn)度計(jì)劃等,就可形成項(xiàng)目的總體進(jìn)度計(jì)劃,所以這也是項(xiàng)目運(yùn)作的最具實(shí)施性的進(jìn)度控制計(jì)劃。之后的報(bào)建報(bào)審計(jì)劃,施工招標(biāo)計(jì)劃,材料設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃以及施工進(jìn)度計(jì)劃等等都必須在這個(gè)總體進(jìn)度計(jì)劃的框范內(nèi)嚴(yán)格進(jìn)行。 

  施工圖結(jié)束后(當(dāng)然不是全部的施工圖都結(jié)束才能開(kāi)工),整個(gè)項(xiàng)目的工作重點(diǎn)就進(jìn)入施工階段。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì),工程的施工階段所占的時(shí)間基本占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作總時(shí)間的八成,因此,工程的施工進(jìn)度的管控則顯得尤為關(guān)鍵。所以,建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真編制一份切實(shí)可行的施工進(jìn)度計(jì)劃,做好各工序及不同承包商之間的銜接,以保證施工的順利進(jìn)行。當(dāng)然,建設(shè)單位也可以將項(xiàng)目的總體進(jìn)度計(jì)劃提供給項(xiàng)目的總承包單位,由項(xiàng)目的總承包單位依據(jù)項(xiàng)目的總體進(jìn)度計(jì)劃來(lái)編制具體的施工進(jìn)度計(jì)劃。

  這其中,有些因素建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真對(duì)待:

  一是總承包和專(zhuān)業(yè)承包的界面劃分問(wèn)題?偝邪,專(zhuān)業(yè)分包,甲供材等界面劃分問(wèn)題應(yīng)提前在合同中加以明確,明確得越詳細(xì)越好。這樣就可以避免在施工過(guò)程中,對(duì)于某一項(xiàng)施工內(nèi)容,不同的施工單位由于各自的理解不同而相互推諉,相互扯皮,同時(shí)也可以有效地做好不同工序之間,不同專(zhuān)業(yè)之間,不同承包商之間的有效銜接。

  二是甲供材不能對(duì)工程的進(jìn)度造成影響。建設(shè)單位尤其要注意甲供的材料和設(shè)備不能由于進(jìn)場(chǎng)時(shí)間拖后,或者質(zhì)量不符合施工要求而導(dǎo)致施工進(jìn)度較計(jì)劃進(jìn)度滯后。這里采購(gòu)部應(yīng)做好同材料設(shè)備供應(yīng)商及施工現(xiàn)場(chǎng)的有效及時(shí)的溝通。

  三是工程進(jìn)度款不要成為施工單位推托工期延遲的借口。建設(shè)單位不執(zhí)行合同、推遲支付施工單位的工程款在當(dāng)前非常普遍。同樣,施工單位能夠嚴(yán)格按照施工進(jìn)度計(jì)劃來(lái)組織施工,這也必須有嚴(yán)格的管理體系和管理水平作保障,要做到也實(shí)屬不易。所以,通常的情況是施工單位由于管理不善拖延工期,建設(shè)單位可能就會(huì)動(dòng)用經(jīng)濟(jì)手段來(lái)制約,這時(shí)施工單位就以工程款不到未來(lái)反擊,造成你拿著我的把柄,我也捏著你的要害的狀態(tài),最終的結(jié)果就是施工單位想怎么干就怎么干,管也不好管,只能聽(tīng)之任之,不了了之,施工進(jìn)度計(jì)劃成了一紙空文。

  再者,專(zhuān)業(yè)分包的選擇應(yīng)充分做好計(jì)劃,不能由此影響工程的進(jìn)展。專(zhuān)業(yè)分包主要包括:玻璃幕墻,電梯,室內(nèi)精裝,中央吸塵,消防報(bào)警,弱電等等,由于這些專(zhuān)業(yè)分包的作業(yè)內(nèi)容既包含設(shè)計(jì),又包含施工,有的還包含供貨,因而選擇周期會(huì)較長(zhǎng),也很難控制。所以建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃充分做好這些專(zhuān)業(yè)分包的選擇及招標(biāo)計(jì)劃,使之與施工進(jìn)度計(jì)劃相吻合。

  在項(xiàng)目施工的過(guò)程中,由于很多不可控制因素的存在,如政府的干預(yù),施工單位組織不利等,實(shí)際的施工進(jìn)度可能會(huì)滯后于計(jì)劃進(jìn)度,因此,建設(shè)單位要不斷地將實(shí)際進(jìn)度同計(jì)劃進(jìn)度相對(duì)比,以發(fā)現(xiàn)滯后的程度及將會(huì)造成的影響,這樣可以及時(shí)采取措施彌補(bǔ)和挽救。

  這方面,很多同行會(huì)覺(jué)得領(lǐng)會(huì)容易,但實(shí)施起來(lái)難以實(shí)現(xiàn)。筆者曾用過(guò)Microsoft Project這一辦公軟件來(lái)進(jìn)行進(jìn)度的控制和管理,這一軟件就能實(shí)現(xiàn)計(jì)劃進(jìn)度同實(shí)際進(jìn)度的對(duì)比,在進(jìn)度計(jì)劃的文件中輸入實(shí)際進(jìn)度,文件就可自動(dòng)推算出將可能滯后的工期,非常簡(jiǎn)易也非常明顯。有興趣的同行可以一試。

  房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的管控貫穿了項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程,全國(guó)過(guò)程的管控對(duì)建設(shè)單位提出了較高的要求。這方面,項(xiàng)目的策劃,設(shè)計(jì),報(bào)審報(bào)建,招投標(biāo),采購(gòu),施工,銷(xiāo)售等等過(guò)程的監(jiān)督管控都是工作的重點(diǎn),都不能忽視。很多房地產(chǎn)公司僅僅關(guān)注施工進(jìn)度計(jì)劃而忽視其它階段的進(jìn)度控制,其實(shí)這是不全面的。

  進(jìn)度管控同樣也是成本管控,進(jìn)度控制得好,就能保證整個(gè)項(xiàng)目的資金計(jì)劃,銷(xiāo)售計(jì)劃按照預(yù)期實(shí)施。進(jìn)度管控不到位,出現(xiàn)設(shè)計(jì)拖延,招標(biāo)拖沓,施工滯后等現(xiàn)象,無(wú)疑在很大程度上加大了項(xiàng)目的隱性成本,得不償失。

  綜上,項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度管控是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中一項(xiàng)的重要的管理內(nèi)容,對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售、成本、預(yù)期收益等都會(huì)造成直接的影響。同時(shí),項(xiàng)目的進(jìn)度管控也是一種典型的“計(jì)劃管控”,即預(yù)先設(shè)定目標(biāo),分解目標(biāo),不斷修正,并以此為依據(jù)嚴(yán)格按照實(shí)施。

  注:[1]本文所說(shuō)的“可行性研究”是指嚴(yán)格意義上的可行性研究,而非大多數(shù)企業(yè)中為辦理項(xiàng)目立項(xiàng)而提交的“可研報(bào)告”,同時(shí)也不是“打那指那”的可行性研究。

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