物業(yè)管理師

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維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別

2014-11-19 17:33 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  (1)維修方式

  對(duì)各類不同的對(duì)象應(yīng)采用不同的維修方式,房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律,在保證運(yùn)行的前提下,合理利用維修資源,達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。

  1)預(yù)防性維修

  為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化,按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng),稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略,能夠降低故障率,將事故隱患消除在初級(jí)階段,從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性,保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用,是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備設(shè)備,更應(yīng)該實(shí)行預(yù)防性維修。

  預(yù)防性維修有以下幾種方式:

  計(jì)劃性預(yù)防維修。計(jì)劃性預(yù)防維修又稱定期維修,具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律,事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。

  狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ),按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式,是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上,掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況,在高度預(yù)知的情況下,適時(shí)安排的預(yù)防性修理,又稱預(yù)知的維修。它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備,利用率高的精、大、稀設(shè)備等。

  改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā),對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造,2012年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施,稱為改善性維修。

  2)事后維修

  事后維修是對(duì)一些沒有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目,在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命,單位維修經(jīng)濟(jì)性好。但對(duì)物業(yè)管理而言,由于設(shè)備故障或性能減低通常會(huì)給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅,因此一般情況下,應(yīng)該盡量避免事后維修,僅在下述場(chǎng)合可以采用:故障停機(jī)后再修理不會(huì)給物業(yè)使用造成影響;修理技術(shù)不復(fù)雜,修理迅速而又能及時(shí)提供備件;某些利用率低或有備用的設(shè)備。

  3)緊急搶修

  緊急搶修是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理,這類意外事件是偶然發(fā)生的,往往不具有預(yù)見性,難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的使用或安全造成重大影響,因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序的方法對(duì)緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明,這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。

 。2)修理類別

  1)大修

  設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計(jì)劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重,主要性能大部分喪失,安全性和可靠性嚴(yán)重下降,必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時(shí),一般需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體,消除缺陷,恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無形磨損,還可結(jié)合大修,采用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝,提高設(shè)備效能。

  2)中修

  中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定,特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下,可取消中修類別。

  3)小修

  設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計(jì)劃修理。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)(監(jiān)測(cè))維修的設(shè)備,小修的工作內(nèi)容主要是針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題,拆卸有關(guān)的零部件,檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件,以恢復(fù)設(shè)備的正常功能;對(duì)于實(shí)行定期維修的設(shè)備,小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律,更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件,并進(jìn)行調(diào)整,以保證設(shè)備的正常工作能力。

 。3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)

  1)修理周期

  對(duì)已在使用的設(shè)施設(shè)備來說,修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間;對(duì)新設(shè)備來說,修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間(單位:月或年)。

  2)修理間隔期

  修理間隔期是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間(單位:月)。確定修理間隔期時(shí)應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計(jì)劃外停機(jī)時(shí)間達(dá)到最低限度。

  3)修理周期結(jié)構(gòu)

  修理周期結(jié)構(gòu)指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序,如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行計(jì)劃修理時(shí),應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,確定各種修理形式的排列順序,既要符合設(shè)備的實(shí)際需要,又要研究其修理的經(jīng)濟(jì)性。

責(zé)任編輯:cj
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