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基本制度與政策:房地產(chǎn)抵押的主要原則

2014-11-21 13:45 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  (一)房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則

  抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律原則確定以下事項(xiàng):

  1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí),抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定,雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

  2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),要求抵押人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)的,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商議定。抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間,抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

  3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后,原抵押合同繼續(xù)有效,其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。

  4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí),其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

  (二)房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致

  建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定:“以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押。”“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。”

 。ㄈ┑盅喝怂鶕(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值

  房地產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債權(quán)而建立的法律關(guān)系,因此抵押物的價(jià)值必須高于所擔(dān)保的債權(quán),否則就無法成就所擔(dān)保的債權(quán)。根據(jù)這一原則,房地產(chǎn)抵押后,該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的,抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人,以便抵押人測算擔(dān)保價(jià)值。對以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的,兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

責(zé)任編輯:cj
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