物業(yè)管理師

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物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

2014-11-24 11:28 來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制,如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

  (一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

  通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn),是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比,購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期,尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),因此只要存在通貨膨脹因素,投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí),投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè),都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng),投資者所承擔(dān)的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降,所以,按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者,實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由租戶承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

  由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率,因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響,并通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率,來(lái)減輕該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性,又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接加和。

  (二)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

  市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化,而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化,這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是,當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達(dá)到一定程度時(shí),房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面,導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增,這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

  從總體上來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的,對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理,每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)。也就是說(shuō),房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來(lái)收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果,來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。

  (三)周期風(fēng)險(xiǎn)

  周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18~20年,香港為7~8年,日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段,進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況,給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮,常使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。

 。ㄋ模┳儸F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

  變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn),銷售過(guò)程復(fù)雜,流動(dòng)性差,其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此,當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備,必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

 。ㄎ澹├曙L(fēng)險(xiǎn)

  調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過(guò)調(diào)整利率,政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向,從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損,利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn),會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

  長(zhǎng)期以來(lái),房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)并不顯著,因?yàn)楸M管抵押貸款利率在不斷變化,但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款,這實(shí)際上是將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)。然而今天就不同了,房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定利率的長(zhǎng)期抵押貸款,金融機(jī)構(gòu)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性,其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動(dòng)利率貸款,我國(guó)各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此,如果融資成本增加,房地產(chǎn)投資者的收益就會(huì)下降,其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款,在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過(guò)程中也會(huì)因?yàn)槔实纳仙斐刹焕挠绊懀驗(yàn)樾碌耐顿Y者必須支付較高的融資成本,從而使其置業(yè)投資的凈運(yùn)營(yíng)收益減少,相應(yīng)地新投資者所能支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格也就會(huì)大為降低。

 。┱唢L(fēng)險(xiǎn)

  政府對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等,均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響,從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等,就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效方法,是選擇政府鼓勵(lì)、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

 。ㄆ撸┱物L(fēng)險(xiǎn)

  房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生,不僅會(huì)直接給建筑物造成損害,而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

 。ò耍┗蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)

  或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,然而在火險(xiǎn)保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象,因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保,盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

  盡管置業(yè)投資者可以要求租戶來(lái)?yè)?dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險(xiǎn)的責(zé)任,但是租戶對(duì)物業(yè)的保險(xiǎn)安排對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)往往是不完全的。

  一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害,物業(yè)變得不能再出租使用,房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒(méi)有了。所以,有些投資者在物業(yè)投保的同時(shí),還希望其租金收入亦能有保障,因此也就租金收益進(jìn)行保險(xiǎn)。然而,雖說(shuō)投保的項(xiàng)目越多,其投資的安全程度就越高,但投保是要支付費(fèi)用的,如果保險(xiǎn)費(fèi)用的支出占租金收入的比例太大,投資者就差不多是在替保險(xiǎn)公司投資了。所以,最好的辦法是加強(qiáng)物業(yè)管理工作,定期對(duì)建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查,防患于未然。

責(zé)任編輯:cj
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