�。ㄒ唬﹫蟪曩Y本化法的主要計算公式（原理與第二章資金等效值的計算公式一致）

　　報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，估價思路是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

　�。ǘ�）物業(yè)凈收益的求取

　　運用收益法估價（無論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預(yù)測估價對象的未來收益�？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈收益。

　　出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔(dān)的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證或押金的利息收入。

　　租約約定或?qū)嶋H由出租人負擔(dān)的各種物業(yè)和服務(wù)費用。

　�。ㄈ�）直接資本化法

　　直接資本化法是將估價對象未來某一年的（通常是采用未來第一年的）某種預(yù)期收益（如毛租金、凈收益等）除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的預(yù)期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。

　　1．資本化率是物業(yè)的某種年收益與其價格的比率，即資本化率一年收益／價格。

　　資本化率直接資本化法的公式為：物業(yè)價值一物業(yè)未來第一年的凈收益／凈收益資本化率

　　2．收益乘數(shù)是物業(yè)價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)一價格／年收益。

　　收益乘數(shù)法的公式為：物業(yè)價值一年收益×收益乘數(shù)

　�。�1）收益乘數(shù)具體有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。收益乘數(shù)是采用市場提取法，通過與估價對象收益流量類型等方面類似的物業(yè)的有關(guān)資料中求得。相應(yīng)的收益乘數(shù)法有：毛租金乘數(shù)法、潛在／有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　�。�2）毛租金乘數(shù)，或稱“租售比價”，是市場上某類物業(yè)的價格除以其毛租金所得倍數(shù)，即毛租金乘數(shù)一物業(yè)價格／毛租金。

　　毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：物業(yè)價值一毛租金×毛租金乘數(shù)

　　毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點是：

　�、俜奖阋仔�，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料；

　�、诿�租金乘數(shù)比較客觀；

　�、郾苊饬擞捎诙鄬哟螠y算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。

　　毛租金乘數(shù)法的缺點是：

　�、俸雎粤宋飿I(yè)租金以外的收入；

　�、诤雎粤瞬煌�物業(yè)的空置率和運營費用的差異。

　　（四）報酬率的求取

　　報酬率即折現(xiàn)率，是投資回報（凈收益）與所投入的資本（物業(yè)價格）的比率。

　　從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。

　　兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益的風(fēng)險大的，意味著要求的報酬率高，從而物業(yè)的價值低；獲取凈收益的風(fēng)險小的，意味著要求的報酬率低，從而物業(yè)的價值高。