物業(yè)管理師

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2014物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》:物業(yè)凈收益的求取

2014-03-13 14:05 來(lái)源:來(lái)源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  物業(yè)凈收益的求取

  運(yùn)用收益法估價(jià)(無(wú)論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法),需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益?捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營(yíng)收益。

  出租的物業(yè)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象,其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用,根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤(rùn)),一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。但在實(shí)際中,房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用,也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用,稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。

  在實(shí)際求取凈收益時(shí),通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān),則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢;如果租約約定部分或全部費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān),則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益,此時(shí)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時(shí),要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)租賃中,如果出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多,名義租金就會(huì)高一些;如果承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多,名義租金就會(huì)低一些。

責(zé)任編輯:瑪門
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