報酬率的求取

　　報酬率即折現(xiàn)率

　　是與利率、內部收益率同類性質的比率。進一步搞清楚報酬率的內涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。

　　可以將購買收益性物業(yè)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是物業(yè)價格，試圖獲取的收益是物業(yè)預期會產生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風險。以最小的風險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險；或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。因此，從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，風險小，但利率低，收益也就低；而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風險也大。認識到了報酬率與投資風險的上述關系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所選用的報酬率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。例如，兩宗物業(yè)的凈收益相等，但其中一宗物業(yè)獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率高；另一宗物業(yè)獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率低。由于物業(yè)價值與報酬率負相關，因此，風險大的物業(yè)的價值低，風險小的物業(yè)的價值高。

　　求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無風險報酬率又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。

　　累加法的一個細化公式為：

　　報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠

　　其中：①投資風險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的物業(yè)時，他必然會要求對所承擔的額外風險有補償，否則就不會投資；

　�、诠芾碡摀�補償，是指一項投資要求的關心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。物業(yè)要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券；

　�、廴狈α鲃有匝a償，是指投資者對所投入的資金缺乏流動性也會要求補償。物業(yè)與股票、債券相比，買賣要困難，交易費用也較高，缺乏流動性；

　�、芡顿Y帶來的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應的扣減。