確定租金方案

　　租金方案是租賃管理的核心，十分重要。在租賃方案中就需要對(duì)租金水平的確定方式作出指導(dǎo)性的安排。

　　從理論上來(lái)說(shuō)，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。物業(yè)管理師還必須了解市場(chǎng)，過(guò)高或過(guò)低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因?yàn)槿裟匙诖�出租物業(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升；而低于市場(chǎng)租金水平的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100%，但可獲得的總租金收入并不一定理想。

　　對(duì)于大型物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，一般較容易確定租金水平或方案，因?yàn)樗麄兺�往擁有大量類似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù)，使得物業(yè)管理師很容易確定物業(yè)合適的市場(chǎng)租金水平。當(dāng)然，為準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場(chǎng)租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對(duì)已知的租金進(jìn)行相應(yīng)的修正，進(jìn)而求取待出租物業(yè)的市場(chǎng)租金水平。例如，對(duì)于出租寫字樓，其租金水平可能會(huì)依下述情況的不同而不同：?jiǎn)卧�面積大小、樓層、朝向，大廈坐落地點(diǎn)，距商業(yè)中心區(qū)的距離，裝修檔次，建筑設(shè)備狀況，所提供服務(wù)的內(nèi)容，有效使用面積系數(shù)，康樂(lè)設(shè)施完備情況，物業(yè)維護(hù)措施等等。

　　租金方案還會(huì)受到出租策略的影響。仍然舉出租寫字樓的例子，租金水平受下列情況的影響：租期長(zhǎng)短和承租面積的大小，租戶的資信狀況，為租戶提供服務(wù)的水平，附屬設(shè)施的收費(fèi)水平，是否帶家具等。這里所列的情況并不完全，它僅僅是為了說(shuō)明出租策略的不同會(huì)帶來(lái)物業(yè)租金水平的差異。

　　對(duì)出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整沒(méi)有數(shù)學(xué)公式可循，物業(yè)價(jià)格、租金指數(shù)對(duì)租金定期調(diào)整雖有參考價(jià)值，但直接的意義也不大，所以恰如其分地調(diào)整租金和形成初始租金方案一樣困難。正是由于制定租金方案、調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理師提供專業(yè)的服務(wù)。