物業(yè)管理師

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2014物業(yè)管理師《制度與政策》:業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)

2014-03-21 13:41 來(lái)源:來(lái)源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  物權(quán)法解釋:第七十六條【業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)及表決權(quán)】

  第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

 。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

 。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約;

 。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

  (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

 。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

  (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

 。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

  決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

  【解釋】本條是關(guān)于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)及表決權(quán)的規(guī)定。

  本條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定:

  1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程,是對(duì)業(yè)主大會(huì)宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建立大會(huì)的正常秩序,保證大會(huì)內(nèi)業(yè)主集體意志和行為的統(tǒng)一。制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,需要由業(yè)主共同決定。

  2.制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定,規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維護(hù)、管理等事項(xiàng),是業(yè)主對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的一些重大事務(wù)的共同約定,涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益,對(duì)全體業(yè)主具有約束力,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同制定和修改。

  3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),并就建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性日常事務(wù)做出決定。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員,成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守管理規(guī)約,責(zé)任心不強(qiáng),不依法履行職責(zé)的委員予以更換。

  4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)涉及建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維護(hù)、修理、更換,公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)治安等諸多方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的物業(yè)管理水平如何,與業(yè)主利益有直接關(guān)系,需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)集體決策選聘和解聘。

  5.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金主要用于業(yè)主專有部分以外的共有部分的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造、維護(hù)等,涉及業(yè)主的切身利益,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

  6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建,涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使,費(fèi)用的負(fù)擔(dān),事情重大,需要業(yè)主共同決定。

  7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外,對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),也需要由業(yè)主共同決定。例如,如何對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作予以監(jiān)督,如何與居民委員會(huì)協(xié)作,維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的社會(huì)治安等。

  籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,是建筑區(qū)劃內(nèi)較為重大的事情,關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益。為了保證對(duì)這兩項(xiàng)事情決策的慎重,保證決策能夠獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持,本條第二款規(guī)定,決定籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這一規(guī)定表明,籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定的做出,必須同時(shí)具備兩個(gè)條件,才為有效的決定。第一個(gè)條件是,必須獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主的同意;第二個(gè)條件是,必須獲得占業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二以上的業(yè)主的同意。假如,一棟大樓的建筑面積總計(jì)為9999平方米,專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主,是指若干個(gè)業(yè)主的建筑面積之和要達(dá)到6666平方米以上的業(yè)主。如果,某一建筑區(qū)劃內(nèi)共有99戶業(yè)主,占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主是指業(yè)主數(shù)要達(dá)到66戶以上。

  除籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施外的其他事項(xiàng),屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性、常規(guī)性事務(wù),其決定的做出,可以采取普通多數(shù)同意的方式。對(duì)此,本條第二款規(guī)定,決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。這一規(guī)定表明,建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性、常規(guī)性事務(wù),雖然可以采取普通多數(shù)同意的方式做出,但也必須同時(shí)符合如下兩個(gè)條件:一是必須獲得專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主的同意;二是必須獲得占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

責(zé)任編輯:瑪門(mén)
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