1）根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設(shè)備保險、公眾責(zé)任險等費(fèi)用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測、估算不可預(yù)見費(fèi)用（一般按其他各項管理成本之和的2%~5%的比例進(jìn)行估算），最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報價。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的面積為18.5萬m2，當(dāng)?shù)赝�類同質(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用市場參考價格在3.2~3.6元/ m2之間。該項目招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，收費(fèi)方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價10%的報價將作為無效處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項成本及費(fèi)用測算出該項目的盈虧平衡點(diǎn)為3.10元/ m2，由于招標(biāo)文件關(guān)于報價的要求和項目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè)根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報價確定為3.30元/ m2.

2）根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。采用這種費(fèi)用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項目進(jìn)行招標(biāo)時，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費(fèi)用測算方案，如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項目或小范圍的邀請招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案。再根據(jù)方案進(jìn)行評比、篩選。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測算出每一項的成本及費(fèi)用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。

在實行包干制收費(fèi)方式的項目中，費(fèi)用測算有時需要將上述兩種測算方式有機(jī)結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準(zhǔn)確。

如建筑面積為4.5萬m2的某政府公益設(shè)施項目，其中可進(jìn)行商鋪租賃經(jīng)營的面積外600 m2，計收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的面積為4.2萬m2.招標(biāo)方要求投標(biāo)企業(yè)按不超過3元/ m2的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用單價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報價，租賃收入彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的不足，收費(fèi)方式為包干制，投標(biāo)方自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為126萬元/年，物業(yè)租賃收入為18~21萬元/年，合計收入約為144~147萬元，而通過對該項目成本、費(fèi)用的測算和各種經(jīng)營、管理風(fēng)險的預(yù)測。測算出該項目的盈虧平衡點(diǎn)為3.05元/ m2，管理成本為128.1萬元/年，即投標(biāo)企業(yè)在3元/ m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定盈利的空間，根據(jù)投標(biāo)策略確定該項目的報價為2.9元/ m2.