物業(yè)管理師

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物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

2014-07-29 15:54 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

 。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)合同的成立

  物業(yè)服務(wù)合同的成立,是指合同雙方當(dāng)事人就合同主要條款達(dá)成一致,且采用書面的形式訂立,雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章,合同即成立。

 。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同的生效

  物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時即生效。如果合同附生效條件,則在該條件成就時生效。

 。ㄈ┖炗單飿I(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項

  1.明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)

  除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)之外,業(yè)主委員會的其他一些權(quán)利義務(wù),也應(yīng)在服務(wù)合同里明確約定。例如,業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量,按照合同規(guī)定的程序提出意見并要求限期整改。同時,業(yè)主委員會應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),包括督促業(yè)主按時交納物業(yè)費,積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作,尊重物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的管理方式和措施等。

  2.明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

  本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則,在賦予物業(yè)管理企業(yè)管理整個小區(qū)日常事務(wù)的權(quán)利時,也要明確物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任,并且盡可能予以細(xì)化。

  3.對違約責(zé)任約定

  履行合同中如有一方違約就應(yīng)該賠償另外一方的損失。損失的計算及賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定進(jìn)行具體表述。對于不可抗力,如地震、戰(zhàn)爭等造成的損失應(yīng)該免于賠償。要在服務(wù)合同里明確雙方違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,約定的責(zé)任要具有使用性和可操作性。

  4.對免責(zé)條款的約定

  在物業(yè)服務(wù)合同約定中,訂立合同各方應(yīng)本著公平合理、互涼互讓的原則,根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)立免責(zé)條款,明確免責(zé)的事項和內(nèi)容。例如,在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管等費用,排除物業(yè)管理公司對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù),以免產(chǎn)生歧義,引發(fā)不必要的糾紛。

  5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗

  物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,要特別注意以下主要條款:

 。1)項目,即應(yīng)逐項寫清管理服務(wù)項目。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”、“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)運行和管理”、“環(huán)境衛(wèi)生”等。

 。2)內(nèi)容,即各項項目所包含的具體內(nèi)容,越詳細(xì)越好。例如,房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理項目內(nèi)容應(yīng)包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu),環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)覆蓋的部分,安全防范的實施辦法等。

  (3)標(biāo)準(zhǔn),即各項項目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如,垃圾清運的頻率(是一天一次,還是兩天一次)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)、安全防范具體標(biāo)準(zhǔn)(門衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗)等等。此外,還要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時要少用或不用帶有模糊概念的詞語,例如,要避免用“整潔”等用詞,因為在合同的執(zhí)行過程中很難讀是否整潔作出準(zhǔn)確的判斷。

  (4)費用,即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的,不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了解了項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后,費用的確定往往的雙方爭論和討論的焦點。在確定合理的費用時,要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測算和橫向比較。

  為防止合同過長,雙方還可就具體問題增加合同附件。

  6.合同的簽訂要實事求是

  物業(yè)的開發(fā)建設(shè)是一個過程,有時需分期實施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時應(yīng)充分考慮這點,既要實事求是,又要留有余地。比如,對于“24小時熱水供應(yīng)”的服務(wù)承諾,在最初個別業(yè)主入住時,一般無法提供,因此在合同中應(yīng)予以說明,并給出該項服務(wù)提供的條件與時機(jī)以及承諾在未提供該項服務(wù)時適當(dāng)減免物業(yè)管理服務(wù)費。又如,當(dāng)分期規(guī)劃建造一個住宅區(qū)時,在首期的合同中就不應(yīng)把小區(qū)全部建設(shè)后才能提供的服務(wù)項目內(nèi)容列入。

  7.明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式

  在物業(yè)管理實踐中,難免會產(chǎn)生各種各樣的問題。這些問題既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主,也可能發(fā)生在業(yè)主之間;既有違法的問題,也有違約、違規(guī)以及道德和認(rèn)識水平不足的問題。顯然,對于不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛,要通過不同的途徑、采取不同的處理方式來解決。

  一般情況下,有爭議的合同應(yīng)通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,則可依照合同中約定的仲裁條款請求仲裁委員會仲裁,或者向人民法院提起訴訟。

責(zé)任編輯:芊墨
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