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我國(guó)房地產(chǎn)中介的信息化進(jìn)程演進(jìn)

2006-08-17 08:43    【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  規(guī)范的、高效的房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要標(biāo)志和條件。當(dāng)前,在大力發(fā)展中介服務(wù)業(yè)的進(jìn)程中,加強(qiáng)中介企業(yè)的信息化建設(shè)應(yīng)是規(guī)范中介服務(wù),提高效率,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮應(yīng)首先解決好的問(wèn)題。

  一、房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化的涵義

  中介企業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是相輔相成的,在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過(guò)中介進(jìn)行交易,所有買房信息都通過(guò)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)傳送。如果開(kāi)發(fā)商自己不是經(jīng)紀(jì)人,還要委托經(jīng)紀(jì)人中介機(jī)構(gòu)來(lái)辦理,而自己專心致志開(kāi)發(fā)生產(chǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售,則必須通過(guò)經(jīng)紀(jì)人辦理。以美國(guó)為例,房地產(chǎn)交易有 0! 1 是通過(guò)中介服務(wù)交易而來(lái),其中信息技術(shù)的應(yīng)用非常廣泛。

  1997年以來(lái),美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的 70多萬(wàn)名成員中,上網(wǎng)成員的比例已從 27% 增加到72%,90%的經(jīng)紀(jì)人擁有電腦,60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系,60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址,72%的房地產(chǎn)公司通過(guò)因特網(wǎng)做成一些生意。在信息技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域,美國(guó)的MLS“多重上市服務(wù)”系統(tǒng)這種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫(kù)解決方案,可以使幾個(gè)國(guó)家或一個(gè)國(guó)家不同區(qū)域的房產(chǎn)中介可利用MLS,專業(yè)軟件以及Web形式進(jìn)行房屋銷售與房源信息的交流,并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)直接管理MLS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。

  信息技術(shù)在美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的應(yīng)用還包括使用CD——RDM式合同,使商業(yè)租賃合同有關(guān)文件規(guī)范化、專業(yè)化;在房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)中,隨著大量低成本房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的出現(xiàn)和發(fā)展,使人們很容易地收集到與各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)的評(píng)估內(nèi)容,人工智能計(jì)算機(jī)化評(píng)估使房產(chǎn)評(píng)估更為便利。

  結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)的現(xiàn)狀,我們認(rèn)為房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化的涵義基本可以概括為以下幾個(gè)方面:

  1. 辦公自動(dòng)化、信息化(OA系統(tǒng)):實(shí)現(xiàn)信息傳遞、信息資源的共享、電子郵件、公文流轉(zhuǎn)、工作日程安排、小組協(xié)同辦公、工作流程自動(dòng)化。

  2. 業(yè)務(wù)處理自動(dòng)化、信息化(即企業(yè)的MIS系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)); 實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理下的計(jì)劃管理、項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)管理業(yè)務(wù)處理活動(dòng)自動(dòng)化和信息化。

  3  客戶服務(wù)自動(dòng)化:利用信息系統(tǒng)及時(shí)了解客戶信息,并以最快的速度提供客戶滿意的服務(wù)。客戶服務(wù)自動(dòng)化在國(guó)外已被作為公司發(fā)展最為重要的一部分,在國(guó)內(nèi)剛剛起步,但其重要性正在被更多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到。

  二、房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化的三個(gè)階段

  企業(yè)信息化實(shí)質(zhì)上是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、工作流程、計(jì)算機(jī)技術(shù)三個(gè)方面的總和。從這個(gè)意義上看,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化可分為三個(gè)階段:第一代企業(yè)信息化模型,即主機(jī)時(shí)代,強(qiáng)調(diào)的是接口式的商務(wù)模式。在這種應(yīng)用服務(wù)模型里,工作流程是分離的,客戶、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)各自獨(dú)立,通過(guò) “界面 (Interface)”交互,組織結(jié)構(gòu)也是樹(shù)型結(jié)構(gòu)的。第二代企業(yè)信息化模型,是“客戶/服務(wù)器”體系,即集成商務(wù)時(shí)代。這時(shí)的組織結(jié)構(gòu)是相對(duì)網(wǎng)狀的,以服務(wù)對(duì)象為核心把工作流程的各個(gè)功能串接起來(lái),實(shí)現(xiàn)了商務(wù)的集成。第三代企業(yè)信息化模型,從技術(shù)應(yīng)用上講,就是Internet 時(shí)代,完全借用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)完成協(xié)同式的商務(wù)?傊瑹o(wú)論是接口商務(wù)時(shí)代,還是集成商務(wù)時(shí)代,考慮的都是企業(yè)自身的需求,然而在Internet時(shí)代,企業(yè)不僅要考慮自身,還要考慮與外部結(jié)合的一系列連接。

  加快中介企業(yè)信息化建設(shè),不只是提高效率,更是管理上的革命,誰(shuí)把握這一利器,誰(shuí)就能獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但目前國(guó)內(nèi)一些中介企業(yè)對(duì)信息化建設(shè)還存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)和操作上的偏頗。如一些企業(yè)對(duì)信息系統(tǒng)認(rèn)識(shí)不足,“定位”不準(zhǔn)確,將之視為可有可無(wú)或僅僅是顯示自己實(shí)力的東西。有些房地產(chǎn)中介企業(yè)認(rèn)為只要使用計(jì)算機(jī),使用網(wǎng)絡(luò)就可帶來(lái)高效率,因此不考慮管理、業(yè)務(wù)和技術(shù)的配套發(fā)展,只是生搬硬套把業(yè)務(wù)搬上計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。有些企業(yè)在開(kāi)發(fā)系統(tǒng)時(shí)合作雙方缺乏有效溝通,把系統(tǒng)開(kāi)發(fā)全部交由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),而自己處于 “監(jiān)工”的角色,對(duì)信息系統(tǒng)缺乏到位的認(rèn)識(shí)。還有些企業(yè)缺乏相應(yīng)的管理能力保障信息系統(tǒng)運(yùn)行并使之發(fā)揮應(yīng)有作用。信息管理從客戶、合同、手續(xù)、財(cái)務(wù)等局部信息管理到信息全面集成需要一個(gè)過(guò)程,如果一個(gè)企業(yè)沒(méi)有高水平管理,對(duì)信息轉(zhuǎn)化的各個(gè)環(huán)節(jié) (即業(yè)務(wù)處理環(huán)節(jié))進(jìn)行有效監(jiān)控,一旦錯(cuò)誤數(shù)據(jù)堆積并得不到及時(shí)處理,就會(huì)爆發(fā) “多米諾骨牌”效應(yīng),致使整個(gè)系統(tǒng)信息出錯(cuò)。只有克服上述弊端,信息化建設(shè)才能真正發(fā)揮效用。

  三、房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化的步驟

  信息化建設(shè)遵循的第一個(gè)策略,就是目標(biāo)定位上的策略,即信息化一定要總體規(guī)劃,分步實(shí)施。其次,管理和信息建設(shè)規(guī)劃要同步做。努力創(chuàng)建一種集中分布式的管理模式,既要把一部分權(quán)力集中起來(lái),進(jìn)行有效的控制,又要讓各個(gè)點(diǎn)能夠靈活地分散經(jīng)營(yíng)。再次,就是重視跨行業(yè)的協(xié)同模式,房地產(chǎn)中介企業(yè)和開(kāi)發(fā)商、客戶之間是否進(jìn)行了有效的組合。最后考慮的是企業(yè)的應(yīng)用基礎(chǔ),即員工業(yè)務(wù)素質(zhì)怎么樣,經(jīng)理的管理素質(zhì)怎么樣,變革能力好不好,整個(gè)外部應(yīng)用環(huán)境又怎樣等等。另外,在考慮應(yīng)用基礎(chǔ)的同時(shí),還要考慮未來(lái)發(fā)展。

  在堅(jiān)持這些策略的同時(shí),第一步是應(yīng)該抓好基礎(chǔ)管理,通過(guò)企業(yè)基本資源的信息化,建立和改造企業(yè)的基礎(chǔ)管理。第二步才是企業(yè)資源計(jì)劃 (ERP),降低管理成本和提高運(yùn)營(yíng)效率,進(jìn)行集成業(yè)務(wù)處理。第三步必須考慮企業(yè)間的合作,利用外部資源,進(jìn)行供應(yīng)鏈合作,使得業(yè)務(wù)效率最大化等。最后才步入電子商務(wù)時(shí)代,形成一個(gè)更為廣大的電子商務(wù)社區(qū),最大地增值、不斷地創(chuàng)新、協(xié)作地商業(yè)運(yùn)作。為此,企業(yè)首先必須好好地評(píng)估一下自己處在哪個(gè)階段。

  房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化要加快步伐,但是不能跳躍式前進(jìn)。上房置換信息化建設(shè)經(jīng)過(guò)三年多的三期分步建設(shè),其置換、租賃、評(píng)估等業(yè)務(wù),已在上海206 家連鎖店同步實(shí)時(shí)運(yùn)作,初步完成了信息化改造的前期任務(wù)。

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