中國第一部物業(yè)法規(guī)《物業(yè)管理條例》解讀（一）

　　解讀一：業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)如果你是房屋的所有權(quán)人，那么，你就是業(yè)主。

　　作為業(yè)主，入夏以來，王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安，經(jīng)常找個背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個小時。王女士認(rèn)為這樣可不行。于是，她向小區(qū)物業(yè)公司提出，要求對保安人員加強管理�！叭绻�保安工作如此被打折扣，小區(qū)的保安不就形同虛設(shè)了嗎？居民的保安費不就白交了嗎？”王女士說。

　　這事王女士管得好，她完全有權(quán)利這樣做，《物業(yè)管理條例》為她撐腰。條例明確規(guī)定，業(yè)主有9項權(quán)利可以充分行使：1，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2，提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3，提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4，參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5，選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9，監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。

　　有權(quán)利當(dāng)然也少不了有義務(wù)。為維護全體業(yè)主的共同利益，條例規(guī)定業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)有5項：1，遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4，按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金；5，按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　解讀二：解聘物業(yè)公司權(quán)利在業(yè)主大會誰有權(quán)選聘、解聘物業(yè)公司？誰有權(quán)制定、修改業(yè)主公約？如此等等重大的決定事項，《物業(yè)管理條例》把權(quán)利交到了業(yè)主大會的手里，而不是業(yè)主委員會。對業(yè)主委員會，條例給予的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

　　為什么這么規(guī)定？不少專業(yè)人士認(rèn)為，其含義在于“不讓少數(shù)人決定多數(shù)人的事情，大家的事情大家決定”。

　　那好，業(yè)主大會如何來履行自己的職責(zé)呢？根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。還有，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

　　注意到，上述規(guī)定與去年10月征求意見的條例草案所規(guī)定的基本一致。當(dāng)時就有一種意見認(rèn)為“這很難做到”。比方，對于一些大社區(qū)來說，要求1／2以上的業(yè)主到會，這幾乎很難做到；重大決議通過要求2／3多數(shù)，這就更難了。有人擔(dān)心，如果真正操作起來困難重重的話，結(jié)果將會使本意要有效維護全體業(yè)主的權(quán)利流于形式。

　　正是充分考慮了社會意見，這次正式公布的條例盡管原則不變，但增加了相關(guān)規(guī)定，即業(yè)主大會可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會。

　　“此舉增強了業(yè)主大會的可操作性。”一位專家評價說。

　　解讀三：開發(fā)商和物業(yè)公司要分家業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，很大一部分是因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的，這似乎成了物業(yè)管理的一個死結(jié)。

　　有一項調(diào)查表明，凡是業(yè)主與開發(fā)商存在著房屋買賣方面矛盾的小區(qū)，拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象都比較嚴(yán)重。面對房屋質(zhì)差、面積縮水、更改規(guī)劃、開發(fā)商種種承諾未按時兌現(xiàn)或根本不可能兌現(xiàn)等問題，因長期得不到解決，業(yè)主只好以拒交物業(yè)費來進行對抗，誰讓你們建管是一家人呢。

　　的確。目前我國70%以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來做的，其中三分之一從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這種“父子兵”關(guān)系，在業(yè)主、業(yè)主大會自主選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理中，如魚得水，其基本運作線路就是“老子”賣房拿錢走人，把問題扔給根本管不了事的“兒子”。攤上這種物業(yè)，業(yè)主就等著吃虧吧。

　　為打破這種關(guān)系，《物業(yè)管理條例》提倡前期物業(yè)管理實行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對住宅物業(yè)要采取公開招投標(biāo)的方式，選聘前期物業(yè)管理公司，以便明晰建管權(quán)責(zé)。

　　條例還規(guī)定物業(yè)公司承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗；開發(fā)商與物業(yè)公司在物業(yè)交接時，必須履行必要的驗收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。

　　建管不分問題的徹底解決，與整個房地產(chǎn)市場的發(fā)育成熟密切相關(guān)。

　　解讀四：業(yè)主臨時公約開發(fā)商必須明示提醒你，買房前一定要細細琢磨前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，不滿意就千萬別勉強自己匆忙買房�！段飿I(yè)管理條例》第25條規(guī)定，開發(fā)商和購房者簽訂的房屋買賣合同，必須包含開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　這意味著購房者不能兩眼只盯著看房屋的價格、質(zhì)量，還要仔細查看前期物業(yè)服務(wù)合同，認(rèn)真斟酌。這一關(guān)，買房前應(yīng)盡量把好，而不是等買房后再吃“后悔藥”。

　　買房前，還應(yīng)該要看到業(yè)主臨時公約，這是開發(fā)商必須明示的。今年3月26日，李靜蓉搬進北京通州區(qū)一小區(qū)新房，令李靜蓉非常不快的是，當(dāng)天物業(yè)公司要她簽訂物業(yè)管理公約。李靜蓉感到納悶：“這份公約我以前根本就不知道�！�

　　按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)商制定的業(yè)主臨時公約，應(yīng)在物業(yè)銷售前向購房者明示。業(yè)主臨時公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。其不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。無論是前期物業(yè)服務(wù)合同還是業(yè)主、業(yè)主大會自行與所選聘的物業(yè)公司訂立的物業(yè)服務(wù)合同，都要約定這些內(nèi)容。

　　解讀五：財產(chǎn)被盜業(yè)主被殺物業(yè)公司失職要擔(dān)責(zé)1998年4月4日晚，深圳高檔住宅小區(qū)筆架山莊內(nèi)發(fā)生一起兇殺案，57歲的“紐扣大王”明丕白在自家豪宅前遭兩名歹徒搶劫后被殺害。明家悲痛欲絕，在追究兇手的刑事責(zé)任之后，明家接著起訴小區(qū)的物業(yè)管理公司。明丕白的兒子明璞說：“最無法接受的，是父親竟死在自己的家門口。”

　　2001年3月5日凌晨，家住上海滬太路復(fù)星新苑的許發(fā)、鄒芳夫婦，發(fā)現(xiàn)愛女竟在家中被流竄進來的歹徒強奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒放過物業(yè)公司。

　　這些年，因小區(qū)發(fā)生人命案而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭論非常激烈。與此同時更多的是，住戶因停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、汽車等丟失或家庭財產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責(zé)任問題上的糾紛。家住重慶金科花園小區(qū)的劉洪建先生，去年3月6日早起外出時發(fā)現(xiàn)他停放在小區(qū)地下車庫的汽車不見了。他以物業(yè)公司疏于管理為由把物業(yè)公司告上法庭，結(jié)果獲賠16萬元。

　　小區(qū)安全到底誰負責(zé)任？物業(yè)公司疏于管理導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)損失，要不要負法律責(zé)任？對這個長期以來困擾業(yè)主和物業(yè)公司的問題，《物業(yè)管理條例》給了一個說法。

　　條例明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任�！边@就是說，合同是最根本的依據(jù)。

　　如果業(yè)主面對的是一份連起碼的安全措施都沒有的物業(yè)服務(wù)合同，那就根本不要去簽它，因為這樣的合同根本就保護不了業(yè)主；業(yè)主可以通過業(yè)主大會招標(biāo)選擇物業(yè)公司，對業(yè)主人身財產(chǎn)安全的保護措施作出更為具體的約定。

　　切記：安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)。