第一章 總則

　　第一條為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障城市住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，創(chuàng)造整潔、文明，方便的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本規(guī)定。

　　第二條本規(guī)定適用于本省行政區(qū)域內(nèi)按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條本規(guī)定所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由市、縣物業(yè)管理主管部門劃定。

　　本規(guī)定所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。

　　本規(guī)定所稱住戶，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人。

　　第四條本省城市住宅區(qū)管理實行社會化、專業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。

　　第五條省建設(shè)行政主管部門是全省物業(yè)管理工作的主管部門，市、縣房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的主管部門。

　　物業(yè)管理主管部門的主要職責(zé)是：

　　（一）根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實施辦法；

　�。ǘ�）參與住宅區(qū)的驗收，指導(dǎo)，監(jiān)督物業(yè)的接管工作；

　�。ㄈ�）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；

　�。ㄋ模�對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查；

　�。ㄎ澹┴�(fù)責(zé)住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金使用的監(jiān)督、檢查。

　�。�六）負(fù)責(zé)對從事物業(yè)管理工作的專職人員進(jìn)行培訓(xùn)；

　�。ㄆ撸┴�(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理的考評工作。

　　市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、物價、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，對住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

　　第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)

　　第六條住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50％以上時，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、住宅區(qū)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。

　　管委會以住戶代表為主組成，住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會、公安派出所可派代表參加。

　　第七條住宅區(qū)開發(fā)周期較長的，在管委會成立之前，由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會成立后，由管委會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

　　第八條管委會代表住戶的利益，維護(hù)住戶的合法權(quán)益。管委會在物業(yè)管理主管部門和區(qū)街道辦事處的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)制定管委會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。

　　第九條物業(yè)管理企業(yè)實行分級管理。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接受管委會的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　第十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實施統(tǒng)一管理。

　　委托管理合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費用、違約責(zé)任和爭議解決的方式。

　　委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將委托管理合同報市、縣物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案。

　　第十一條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)委托管理合同和國家及本省有關(guān)規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）根據(jù)委托管理合同和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

　�。ㄈ�）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償；

　�。ㄋ模┮�求管委會協(xié)助管理；

　　（五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安和綠化等專項業(yè)務(wù)

　�。�六）開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

　　第十二條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形�托管理合同，對受委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維修管理，承擔(dān)住宅區(qū)內(nèi)的保安、防火、綠化、維護(hù)清潔及住戶日常必需的便民服務(wù)工作；

　�。ǘ�）接受管委會和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會審議決定；

　　（三）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)主管部門及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；

　�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時向有關(guān)主管部門報告。

　　第十三條住宅區(qū)制定的住戶公約對住宅區(qū)內(nèi)的住戶具有約束力。

　　第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第十四條住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會辦理移交手續(xù)，并向管委會移交下列工程建設(shè)資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖；

　�。ㄈ�）地下管網(wǎng)竣工圖；

　　（四）其他必要的資料。

　　第十五條住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

　�。ǘ�）不得隨意鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋的公用通道；

　�。ㄈ�）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；

　�。ㄋ模┎坏美�用房屋從事危害公共利益的行為；

　�。ㄎ澹┎坏们趾λ�人的正當(dāng)權(quán)益。

　　第十六條房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

　　（一）室內(nèi)部分，由房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修，產(chǎn)權(quán)人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行；

　�。ǘ�）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期養(yǎng)護(hù)和維修。

　　第十七條住宅區(qū)的甬道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、走廊、自行車房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理統(tǒng)修養(yǎng)護(hù)，其費用從管理服務(wù)費和住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金支出。

　　造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第十八條住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水，供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規(guī)定由有關(guān)主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，其費用由有關(guān)主管部門支付

　　前款所列維修養(yǎng)護(hù)事項，有關(guān)主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實施，并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費用。

　　第十九條凡房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由住戶修繕的，住戶應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費用由住戶承擔(dān)。

　　第二十條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┷`踏、占用綠地、攀折花木；

　�。ǘ�）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

　�。ㄈ�）亂堆垃圾、雜物；

　　（四）亂搭、亂貼和亂掛等；

　�。ㄎ澹�損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

　　（六）聚眾喧鬧影響他人休息；

　�。ㄆ撸╇S意停放車輛和鳴高音嗽叭；

　　（八）排放有毒和有害物質(zhì)；

　　（九）飼養(yǎng)禽畜；

　�。ㄊ�）未采取防止墜落傷人的保護(hù)措施而在陽臺擺放物品；

　　（十一）從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營活動。

　　第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理費用與專用房屋

　　第二十一條物業(yè)管理收費必須執(zhí)行國家和本省物價管理的有關(guān)規(guī)定，接受物價部門的管理、監(jiān)督和檢查。

　　第二十二條住宅區(qū)物業(yè)管理費構(gòu)成：

　　（一）開發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金；

　�。ǘ�）房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的住宅維修基金；

　�。ㄈ�）住戶繳納的管理服務(wù)費。

　　第二十三條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按不低于住宅區(qū)建設(shè)總投資2%的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。

　　住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金由物業(yè)管理主管部門設(shè)專帳管理，管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用。

　　第二十四條住宅維修基金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分期繳納，由管委會以房屋本體為單位設(shè)立專帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

　　住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金提取和管理方法，由省物業(yè)管理主管部門商省財政、物價部門制定。

　　第二十五條住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費項目的收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模檔次、服務(wù)管理水平以及房屋類別等綜合確定。屬于國家管理的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)必須報物價部門審批；不屬于國家管理的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，商管委會同意，報物業(yè)管理主管部門和物價部門備案。

　　第二十六條房改出售公有住房，必須按國務(wù)院和省人民政府的有關(guān)規(guī)定建立公共設(shè)施、公用部位的維修基金。

　　第二十七條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照一定比例無償向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有。

　　第二十八條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的比例以建造成本價向管委會提供商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)歸管委會所有。開發(fā)建設(shè)單位為管委會提供商業(yè)用房的面積，由物業(yè)管理主管部門確定。

　　前款規(guī)定的商業(yè)用房的購置費用從住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

　　本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補充住宅區(qū)的管理服務(wù)費。

　　第五章 罰則

　　第二十九條未經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查而擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)；逾期仍不辦理的，對其處以2000元以上2萬元以下的罰款，并責(zé)令其停止對住宅區(qū)物業(yè)的管理。

　　第三十條物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為之一的，住戶有權(quán)向管委會投訴或向物業(yè)管理主管部門反映；管委會有權(quán)予以制止并要求限期改正，有權(quán)要求賠償給住戶造成的損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同；有第（三）項行為的，由物價部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

　　（一）對房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的；

　　（二）管理制度不健全，管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自擴大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　�。ㄋ模┥米愿淖兎课莺凸�用設(shè)施用途的；

　�。ㄎ澹┯衅渌�不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義務(wù)行為的。

　　第三十一條因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成住宅區(qū)物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，處以1000元以上1萬元以下的罰款，并可降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。

　　第三十二條違反本規(guī)定第十五條、第二十條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求賠償。

　　第三十三條違反本規(guī)定第二十三第一款、第二十七條、第二十八條第一款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位限期履行；在規(guī)定的期限內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行，并有權(quán)要求違反第二十三條第一款規(guī)定的開發(fā)建設(shè)單位支付逾期付款滯納金。

　　第三十四條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請行政復(fù)議。逾期不申請復(fù)議或不提起訴訟，又不履行處罰規(guī)定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第六章 附則

　　第三十五條市、縣人民政府可根據(jù)本規(guī)定制定實施辦法。

　　第三十六條本規(guī)定發(fā)布后新建的住宅區(qū)必須按照本規(guī)定實行物業(yè)管理；本規(guī)定發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定逐步實行物業(yè)管理