物業(yè)管理中投機(jī)行為的防范

　　在物業(yè)管理中，其雙方當(dāng)事人業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣也會(huì)利用有限理性的限制、信息不對(duì)稱(chēng)的約束、交易成本的制約等采取投機(jī)行為，業(yè)主的投機(jī)行為主要為：一是業(yè)主因共有部分形成共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，共有部分對(duì)業(yè)主不具有排他性，故某一（些）業(yè)主會(huì)最大化的追求個(gè)人利益，其產(chǎn)生的成本就可能有其他業(yè)主來(lái)承擔(dān)，表現(xiàn)為個(gè)別業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的侵占（如占用公共空地建房）；二是對(duì)于已承擔(dān)共有部分維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的業(yè)主而言，卻不能排除未承擔(dān)費(fèi)用的業(yè)主對(duì)共有部分的收益，因而產(chǎn)生“搭便車(chē)”現(xiàn)象，表現(xiàn)為個(gè)別業(yè)主不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)或?qū)ｍ?xiàng)基金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投機(jī)行為主要是基于以下兩種因素產(chǎn)生，一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的信息不對(duì)稱(chēng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比業(yè)主在信息的獲取、甄別等方面更具有優(yōu)勢(shì)，如在共有部分的維修養(yǎng)護(hù)方面，是否維修、維修范圍、開(kāi)支多少、施工質(zhì)量等。其投機(jī)行為主要表現(xiàn)為服務(wù)偷懶，虛報(bào)開(kāi)支，質(zhì)價(jià)不相符；二是因?yàn)闃I(yè)主出于成本的考慮而對(duì)共有部分權(quán)益的忽視，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分實(shí)施投機(jī)行為，表現(xiàn)為侵占共有部分（如擅自利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)行為）這些投機(jī)行為均會(huì)不同程度的影響物業(yè)管理的正常實(shí)施，所以有必要通過(guò)有針對(duì)性的的措施來(lái)防范上述投機(jī)行為的發(fā)生：

　　1.業(yè)主公約及業(yè)主議事規(guī)則的完善。在業(yè)主公約這一具有法律效力的集體性契約中明確業(yè)主對(duì)建筑物共有部分維修管理的權(quán)利、義務(wù)、以及違約責(zé)任，對(duì)于不承擔(dān)義務(wù)的業(yè)主，其他業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可責(zé)令其履行義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任。而業(yè)主議事規(guī)則的完善，將有利于確定業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三者的關(guān)系，明確各自的權(quán)限、職責(zé)，以及議事程序。使業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間形成有效地制約、監(jiān)督關(guān)系。

　　2.物業(yè)管理作為一種民事活動(dòng)，調(diào)整業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系的重要工具是雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，那么，對(duì)于合同的主要內(nèi)容，如共有部分的范圍、服務(wù)內(nèi)容、養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、維修要求、專(zhuān)項(xiàng)基金的使用條件及程序等等，盡可能細(xì)化，操作性強(qiáng)，減少因合同漏洞而產(chǎn)生履行中的不可預(yù)測(cè)性。這對(duì)于防范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投機(jī)行為是非常必要的。

　　3.公開(kāi)資金使用制度。投機(jī)行為是為了追求利益，最直接的利益表現(xiàn)就是金錢(qián)，當(dāng)將物業(yè)管理費(fèi)的收支、專(zhuān)項(xiàng)基金的分?jǐn)偧笆褂谩⒁约袄�用共有部分�?jīng)營(yíng)所得等情況公示于業(yè)主，把業(yè)主的繳費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的使用等信息透露出來(lái)，那么，一些業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投機(jī)行為就會(huì)顯現(xiàn)，有利于業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)行使監(jiān)督權(quán)利，最小化投機(jī)行為的發(fā)生。