從理論上說，包干制和酬金制各有千秋，但在實際操作過程中，很多業(yè)主和物業(yè)從業(yè)人員對酬金制及其相關(guān)概念的認(rèn)識存在疑惑。

　　疑惑一，酬金制下物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金到底屬于不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入？

　　按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對酬金制的定義，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費屬于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金兩部分組成。那么對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，其實際的收入只應(yīng)是酬金部分，其余只是代管資金，不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，也不應(yīng)計營業(yè)稅。事實上，按照現(xiàn)行會計制度和稅法，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)全部計入企業(yè)收入、計繳營業(yè)稅。

　　疑惑二，應(yīng)該如何理解物業(yè)服務(wù)費是“業(yè)主的錢”？

　　一些業(yè)主片面理解《物權(quán)法》中業(yè)主的權(quán)利，強調(diào)物業(yè)服務(wù)費是“業(yè)主的錢”，業(yè)主愿意怎么用就怎么用，特別是實行酬金制的物業(yè)服務(wù)項目，業(yè)主的這種認(rèn)識尤其強烈；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為雙方是平等的合同主體，物業(yè)服務(wù)費交到物業(yè)服務(wù)企業(yè)以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有使用權(quán)。

　　以上疑惑，容易導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識上的偏差和分歧，進(jìn)而導(dǎo)致實際操作過程中引發(fā)糾紛和矛盾。

　　筆者擬結(jié)合工作實踐，就以上問題提出自己的理解，就教于行業(yè)同仁。

　　一、目前的物業(yè)服務(wù)工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業(yè)作為經(jīng)營主體，物業(yè)服務(wù)費計入企業(yè)收入。因為企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，最后是要經(jīng)過物業(yè)經(jīng)營管理活動支出的，從工商企業(yè)管理及稅務(wù)角度來說，這個過程是企業(yè)以盈利為目的的經(jīng)營行為，按國家稅收、財務(wù)等相關(guān)法律法規(guī)、制度，酬金制下的物業(yè)服務(wù)費也全部屬于企業(yè)的營業(yè)收入。

　　二、就物業(yè)服務(wù)費的來源和性質(zhì)而言，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，用于小區(qū)（大廈等）物業(yè)的物業(yè)服務(wù)及管理支出。全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同為紐帶，構(gòu)成了以繳費消費和收費服務(wù)為主要內(nèi)容的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。那么業(yè)主按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費，是履行合同義務(wù)；此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共服務(wù)資金有按合同約定使用的權(quán)力，而業(yè)主則只有監(jiān)督權(quán)、受益權(quán)，不具備完全的所有權(quán)了。

　　三、對酬金制的正確理解應(yīng)該是：酬金制強調(diào)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取管理報酬的方式，以及對物業(yè)服務(wù)費用結(jié)余（或不足）享受（或承擔(dān)）的角色約定，物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)其實并沒有改變。筆者所在物業(yè)服務(wù)公司所管理的物業(yè)項目中，多數(shù)采用酬金制，企業(yè)能做到按約定比例提取酬金，所以業(yè)主對此沒有異議。但對于個別低收費的回遷小區(qū)，為了保證服務(wù)質(zhì)量，項目虧損只能由企業(yè)補貼，否則服務(wù)很難維持。形成“節(jié)余留在項目，不足企業(yè)承擔(dān)”的現(xiàn)狀，實際還是包干，酬金制并未真正實現(xiàn)。從這個角度看，酬金制僅起到了計算管理報酬的作用。

　　四、將酬金制絕對化不切合實際。部分業(yè)主探索將物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主委員會自行管理或委托給第三方管理，專項服務(wù)由業(yè)主委員會與專業(yè)公司直接簽合同等。但是，業(yè)主大會或業(yè)主委員會不是獨立的法人實體，不具備經(jīng)濟(jì)活動的主體資格。如果由業(yè)主委員會管理或委托第三方管理物業(yè)服務(wù)費，那么首先，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費交給誰？以誰的名義出具發(fā)票？以誰的名義設(shè)立銀行帳戶？其次，與專業(yè)公司簽署合同時的主體是誰？業(yè)主委員會有無主體資格？第三，如果將物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主委員會管理或委托第三方管理，誰對業(yè)主的這一大筆物業(yè)服務(wù)資金承擔(dān)風(fēng)險？以什么來承擔(dān)？第四，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是提出建議，所有支出均由業(yè)主委員會審批、資金管理人支出，那么服務(wù)品質(zhì)的責(zé)任誰來承擔(dān)？北京個別實行“信托模式”的項目出現(xiàn)的問題就是一個很好的實例。

　　物業(yè)項目的管理模式多種多樣，但是，實行酬金制必須要解決兩個問題，一是財政稅收制度對物業(yè)服務(wù)費收入的確認(rèn)，二是業(yè)主委員會的規(guī)范操作，只有這樣才能徹底解決問題。