物業(yè)資產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)是世界財(cái)富的一個(gè)重要組成部分，不動(dòng)產(chǎn)占到全部財(cái)富的40%～50%，全球500強(qiáng)賬面價(jià)值中總資產(chǎn)的1/3是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)被稱(chēng)作是世界上最大的生意，不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)和租賃以及對(duì)自有住房者所帶來(lái)的收益占了富裕國(guó)家國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的15%左右。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是企業(yè)包括非營(yíng)利組織經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，但是我國(guó)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平很低，尚未形成不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的理念。

　　不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量和價(jià)值在發(fā)展中的中國(guó)將高速增長(zhǎng)，誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)管理這些巨額資產(chǎn)·誰(shuí)來(lái)賺取巨額的經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)·在日本，絕大部分不動(dòng)產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不是由土地所有者管理，而是由專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理公司管理；目前，在國(guó)內(nèi)投資的外商企業(yè)，大多聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作為管理顧問(wèn)，通過(guò)物業(yè)策劃滿(mǎn)足物業(yè)保值增值需求。隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)業(yè)主的觀念在迅速向國(guó)際接軌，很多先知先覺(jué)的商業(yè)管理公司、后勤管理單位、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在積極嘗試進(jìn)行物業(yè)資產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，以分享這個(gè)巨大的蛋糕。

　　現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的根本原因在于現(xiàn)代建筑物管理的綜合性和復(fù)雜性，產(chǎn)權(quán)的多元化、相鄰關(guān)系的復(fù)雜性、人們需求的差異性、對(duì)財(cái)富追求的愿望、對(duì)生活品質(zhì)的追求，都對(duì)專(zhuān)業(yè)化分工提出了強(qiáng)烈的要求，物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)組織-物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生。

　　如果物業(yè)管理公司只提供物業(yè)服務(wù)，能滿(mǎn)足一般性質(zhì)的生活、工作需求，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到物業(yè)資產(chǎn)的投資目的。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，如果只收取物業(yè)管理費(fèi)，營(yíng)業(yè)收入有限，而人力成本越來(lái)越高，利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越薄；商用物業(yè)的租金收入規(guī)模往往是物業(yè)管理費(fèi)的十倍甚至是幾十倍，無(wú)論是與業(yè)主分成、還是給業(yè)主固定回報(bào)，只要進(jìn)行高效的經(jīng)營(yíng)管理，就能十倍甚至百倍的擴(kuò)展利潤(rùn)空間。

　　一般物業(yè)管理公司僅僅將自己放在“保姆”、“管家”的位置，未能很好地引導(dǎo)業(yè)主建立資產(chǎn)統(tǒng)籌管理的概念，精力、財(cái)力放在對(duì)業(yè)主和租戶(hù)感受的服務(wù)上，而放在為業(yè)主資產(chǎn)管理策劃的精力、財(cái)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　大部分業(yè)主尚未建立資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念，也未體會(huì)到資產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)的實(shí)惠，當(dāng)然更談不上為資產(chǎn)保值增值投資買(mǎi)單。 物業(yè)服務(wù)合同的短期性、不確定性也使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為極容易發(fā)生短期行為，大部分物業(yè)管理公司成長(zhǎng)期較短，經(jīng)營(yíng)能力存在很大差距。

　　在收益性物業(yè)的運(yùn)作中，由于部分業(yè)主尚未認(rèn)清投資物業(yè)的責(zé)任和義務(wù)，較看重現(xiàn)實(shí)利益的獲取，不以積極行動(dòng)來(lái)經(jīng)營(yíng)個(gè)人產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則對(duì)資產(chǎn)所有人的資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理袖手旁觀。一旦資產(chǎn)價(jià)值貶值，人們便對(duì)產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓的運(yùn)作模式提出質(zhì)疑。

　　無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)管理公司都應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)管理公司共同考慮業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)管理公司應(yīng)更多地注重與業(yè)主之間的互動(dòng)，從專(zhuān)業(yè)角度指導(dǎo)業(yè)主，使自己真正成為資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理者。

　　優(yōu)秀的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不僅可以彌補(bǔ)資產(chǎn)的無(wú)形損耗、更新需要，還可以保持并提高投資收益。優(yōu)秀的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理只能由優(yōu)秀的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司提供。

　　物業(yè)管理公司有與業(yè)主、租戶(hù)最短距離的先天優(yōu)勢(shì)，如果加上資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，可以成為業(yè)主經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的最佳合作伙伴。在美國(guó)，物業(yè)經(jīng)理人被分為三類(lèi)：一類(lèi)是樓宇經(jīng)理，負(fù)責(zé)樓宇的日常管理工作（可理解為日常的物業(yè)服務(wù)者）；二類(lèi)是物業(yè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)聯(lián)系代理商、物業(yè)招租工作（可理解為經(jīng)營(yíng)業(yè)主現(xiàn)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者）；三類(lèi)是資產(chǎn)經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行完整的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理策劃運(yùn)營(yíng)。

　　物業(yè)管理公司要積極向經(jīng)營(yíng)化發(fā)展，教育業(yè)主，并提升自身的經(jīng)營(yíng)能力，才能在未來(lái)巨大的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)中占據(jù)有利的位置。

　　信息化是幫助傳統(tǒng)物業(yè)管理公司規(guī)范化、精細(xì)化、規(guī)模化、經(jīng)營(yíng)化發(fā)展的最有效手段，信息化的核心是軟件，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用的軟件已經(jīng)發(fā)展到了第五代。

　　第一代軟件主要功能是收費(fèi)，完全是記錄型，替代手工記賬，和業(yè)務(wù)流程無(wú)關(guān)；

　　第二代軟件增加了工程、客戶(hù)服務(wù)、保安消防和清潔綠化等業(yè)務(wù)功能和流程，使得物業(yè)公司的基本業(yè)務(wù)流程都可以在軟件中運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化；

　　第三代軟件增加了企業(yè)集團(tuán)化管理的功能，可以監(jiān)控各分公司和管理處的業(yè)務(wù)，有效幫助物業(yè)管理公司規(guī)�；�發(fā)展；

　　第四代軟件增加了大量計(jì)劃、預(yù)算、測(cè)量、統(tǒng)計(jì)分析、績(jī)效考核和決策支持的功能，幫助物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、決策數(shù)字化的管理；

　　最新的發(fā)展方向是經(jīng)營(yíng)化，倡導(dǎo)者是上海微音軟件，他們?cè)谏虾Ｃ懒_城、上海證券大廈、北京銀泰中心、工人體育場(chǎng)等大量商用物業(yè)信息化實(shí)踐中，逐漸把經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理信息化工作分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理、招商租賃管理、客戶(hù)服務(wù)管理、物業(yè)管理和財(cái)務(wù)管理五大部分。

　　其中經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理是容易被忽略，卻是至關(guān)重要的。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)包括辦公室、商鋪、公寓、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)位、廣告位、廠房、設(shè)備、車(chē)輛等可以出租獲取收益的資產(chǎn)，這是商業(yè)地產(chǎn)盈利的最主要的資本。好的軟件可以幫助管理者隨時(shí)隨地掌控各種經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的詳細(xì)信息、占有和使用狀況、收費(fèi)狀況，并做全面的資產(chǎn)分布、使用效率、租金水平、及時(shí)收繳率的統(tǒng)計(jì)分析，包括與上年、上月實(shí)際數(shù)字的對(duì)比和與預(yù)算的對(duì)比。通過(guò)對(duì)信息的完整記錄并統(tǒng)計(jì)分析和嚴(yán)格的流程，可以有效的提高經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的使用效率，美羅大廈使用軟件后，資產(chǎn)使用率、租金水平和及時(shí)收繳率連年提高，已經(jīng)是上海最繁華的商業(yè)區(qū)徐家匯的經(jīng)營(yíng)效益最好的商業(yè)地產(chǎn)之一。

　　招商租賃管理也是商業(yè)地產(chǎn)管理的核心，軟件可以把策劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、招租、客戶(hù)服務(wù)和物業(yè)管理等不同階段的租戶(hù)信息、合同信息和客戶(hù)服務(wù)信息完整紀(jì)錄，并根據(jù)權(quán)限在各部門(mén)中共享。新樓盤(pán)招商時(shí)，可以迅速向積累的租戶(hù)宣傳，加快招商速度。軟件還能夠根據(jù)繳費(fèi)及時(shí)率、違章經(jīng)營(yíng)等信息，全面分析租戶(hù)的價(jià)值，在持續(xù)積累的租戶(hù)中選擇優(yōu)質(zhì)租戶(hù)、淘汰劣質(zhì)租戶(hù)，以提高入住率、提高租金水平。在新項(xiàng)目的招商中，憑借齊全的高質(zhì)量租戶(hù)信息，能夠迅速完成招商工作。

　　軟件其他的功能如營(yíng)業(yè)分成管理、會(huì)員卡管理、業(yè)主回報(bào)管理等等，涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)的方方面面，有效的把商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范化，最大程度的獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

　　隨著行業(yè)越來(lái)越成熟，不能做到規(guī)范化、精細(xì)化、規(guī)�；�的物業(yè)管理公司將被淘汰，不能做到經(jīng)營(yíng)化的物業(yè)管理公司將無(wú)法持續(xù)盈利。