物業(yè)管理師

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2011年物業(yè)管理師《制度與政策》復習資料(11)

2011-04-15 10:58 來源: 打印 | 收藏 |
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  1、房地產發(fā)展商提供的管理基金

  居住小區(qū)一般是由房地產開發(fā)公司按照“統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一建設,統(tǒng)一配套”的小區(qū)建設要求建成,交由物業(yè)管理公司管理,并留下一定數(shù)額的管理基金,用作物業(yè)管理的啟動資金。有一些地區(qū),發(fā)展商從開發(fā)項目總投資中提取1%-2%作為物業(yè)管理公司的管理基金。例如深圳市蓮花二村,總投資為12億元,發(fā)展商從中提供120萬元給深圳市物業(yè)管理公司作為管理基金。也有些地區(qū)規(guī)定發(fā)展商以房價的7‰提供給管理公司作為管理基金。

  物業(yè)管理公司從發(fā)展商那里得到的資金還有為期一年的房屋維修費。按國家規(guī)定,建筑施工單位免費維修一年,發(fā)展商扣留工程造價的5%作為工程維修保證金。在物業(yè)托管后,由物業(yè)管理公司對物業(yè)進行全面管理,因此發(fā)展商應將截留的維修保證金移交給管理公司。

  2、物業(yè)業(yè)主和租戶定期交納的物業(yè)管理費

  業(yè)主在向發(fā)展商購買商品房后,接到入伙通知書,便到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù),并開始預繳管理費。收費標準是根據(jù)國家有關規(guī)定和各類不同物業(yè)的用途、檔次來制訂。下面分別列出廣州天河名雅苑“普通住宅綜合管理費”、“復式住宅綜合管理費”、“高層住宅綜合管理費”。

  3、水電管理備用金和裝修管理費的收取

  水電管理備用金主要是對配套設施如供水、供電、機電、電梯、消防等重要設備的更新和突發(fā)事故搶修而設立的。業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時,還須繳納水電管理備用金,其收取辦法根據(jù)各地實際情況有所差異。有些地區(qū),這種管理維修基金一般根據(jù)樓宇的綜合造價,高層樓宇發(fā)展商提供4%,業(yè)主繳付所購物業(yè)造價的2%;多層樓宇發(fā)展商提供2%,業(yè)主繳付1%.業(yè)主和租戶在搬進樓宇之前,一般都會對房屋進行裝修。在裝修過程中,違反住宅區(qū)管理規(guī)定,未經批準擅自改變房屋結構、外貌、損壞公共設施、管道線路、毀壞綠化、亂丟垃圾等現(xiàn)象時有發(fā)生,因此收取一定的裝修管理費和裝修建筑垃圾清運費是必要的。通常的做法是:住戶在申請裝修時收取一定的裝修押金,裝修完畢后,如無違章裝修,除收取建筑垃圾清運費后,其余如數(shù)退還。

  4、住宅區(qū)特種服務費收入

  有些住宅區(qū)的居民生活水平較高,往往對小區(qū)的生活服務項目提出了更多、更高的要求,如家務服務、護理服務、幼兒教育服務及其特種服務。物業(yè)管理公司可視實際需要開設各類特種服務項目,既方便了居民,又為公司開創(chuàng)了新的收入來源。

  特種服務費是應某些住戶的特殊需要而開設的,因各地情況不一,服務標準也不一樣,故難以有統(tǒng)一的收費標準。下面是廣州天河名雅苑住宅小區(qū)的“預約特殊服務價目表”。

  5、物業(yè)管理公司的物業(yè)經營收入和其他經營收入

  物業(yè)管理公司在接受發(fā)展商委托時,一般都會要求發(fā)展商轉讓部分房產給管理公司,如為小區(qū)配套建設的物業(yè)設施,物業(yè)管理公司可以據(jù)此搞一些租賃經營,收取租賃費。物業(yè)管理公司也可利用管理物業(yè)的優(yōu)勢,依靠可靠的信息來源,開展房屋的代租代銷,代理辦理產權轉讓等中介服務,收取中介費。物業(yè)管理公司還應抓住機遇,圍繞服務于住宅區(qū),積極開辦新企業(yè),這樣既能為住戶提供優(yōu)質服務,又能廣開財路,增加企業(yè)收入。例如深圳市物業(yè)管理公司下屬就有九個子企業(yè):深圳香港物業(yè)清潔管理公司,深圳物業(yè)電腦電器服務公司,物業(yè)裝飾工程部,物業(yè)機電維修部,物業(yè)車輛維修部,物業(yè)花木服務部等。此外,物業(yè)管理公司還可以廣開門路,創(chuàng)造盡可能多的利潤。例如有的物業(yè)管理公司與有關部門合作,開辦城市信用社、儲蓄所,既能為居民提供配套服務,又能開辟新的收入來源;有的物業(yè)管理公司開辦建材購銷、商業(yè)貿易之類的經營實體創(chuàng)造效益。

  6、國家或地方城市維護費的少量補貼

  住宅小區(qū)內的公用設施是城市公用設施的有機組成部分,如煤氣和自來水等設施,其正常運行和維護管理的經費應由國家相應的專業(yè)部門承擔。不能因為住宅區(qū)實行統(tǒng)一管理而削減甚至取消城市建設維護費在住宅區(qū)管理上的投入。為了管理上的方便,由各住宅區(qū)的管理公司本著為國家分憂、對居民負責的精神,承擔起管理職責。但不能否定,國家財政本應承擔的部分仍應盡責提供。

  7、可嘗試與保險公司開展物業(yè)保險業(yè)務

  與保險公司開展物業(yè)保險,可解決突發(fā)事故時物業(yè)修繕中經費不足問題。例如消防保險、財產保險、房屋保險等。

  8、融資與抵押貸款

  在我國城市居民收入不高的現(xiàn)實條件下,住宅區(qū)管理與服務收費不可能過高,因而多數(shù)物業(yè)管理公司都在廣開門路多種經營,以增加收入。對于那些大型物業(yè)管理公司,其經濟實力達到一定程度后,便可直接投資于物業(yè)的開發(fā)與經營,這就需要進行資金融通,亦即融資。廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,幾乎成了物業(yè)投資資金籌措的主導思想。

  對于物業(yè)投資而言,抵押貸款是資金來源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業(yè)作抵押,向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。物業(yè)管理公司在利用抵押貸款而籌集投資資金時,應遵循如下原則。

  (1)公司的債務與其自有資本必須保持適當平衡關系的原則。盡管“負債經營”已成為當代企業(yè)經營的生財之道,然而恰當?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)要堅持的一個原則,不考慮自身的經濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當?shù)谋壤,是制訂籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。

  (2)盡可能均勻安排債務償還期的原則。集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應力爭借貸有一定的償還寬限期。

  (3)妥善安排、有效利用的原則。應盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設、短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經營,充分利用好每一筆貸款。

 。4)統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則。抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應研究賦稅條件、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而將承受的懲罰性支出等問題。

 。5)妥善制訂還貸計劃的原則。所有的抵押貸款均要按時還本付息。因而,幾乎每一筆貸款都應在借貸時就制訂好切實可行的還貸計劃。應盡可能均勻安排每年應支付的貸款本息,作出妥善的財務安排。

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