進(jìn)入2009年以來，隨著深圳樓市的逐漸回暖，房產(chǎn)中介公司的規(guī)模迅速增長(zhǎng)，房產(chǎn)中介行為廣泛存在于深圳房地產(chǎn)一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)內(nèi)，特別是在房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)上，絕大部分的房地產(chǎn)買賣交易都是通過中介機(jī)構(gòu)完成的。在高利潤(rùn)的利益驅(qū)使下，一些房產(chǎn)中介利用法律法規(guī)的缺失違規(guī)操作的情況愈演愈烈，涉房地產(chǎn)買賣糾紛案件激增。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年1月1日至6月11日止，南山法院新收涉房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件170宗（包括新房和二手房買賣糾紛），較去年下半年房地產(chǎn)交易萎縮時(shí)期的收案增加了111%，其中80%案件的交易是通過中介公司完成的。在中介公司參與的案件中，至少有50%的案件是需要追加中介公司為案件第三人參與訴訟的，其中大部分可能涉及中介公司的違規(guī)操作。如房地產(chǎn)交易量繼續(xù)上行，可預(yù)計(jì)下半年涉房地產(chǎn)買賣糾紛案件將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。據(jù)悉，深圳的其他地區(qū)也存在類似情況。

　　一、房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式

　�。ㄒ唬┲薪楣�司惡性競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)不必要的糾紛。具體手段為：

　　1、無照經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)的中介公司擾亂中介市場(chǎng)。為搶占市場(chǎng)，部分房地產(chǎn)中介公司在尚未取得有關(guān)證照的情況下即對(duì)外提供中介服務(wù)；一些從事房地產(chǎn)評(píng)估咨詢專業(yè)的公司也隨著市場(chǎng)的導(dǎo)向開辟了房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，但其營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)并未做相應(yīng)的更改，給行政部門的監(jiān)管造成一定困難，消費(fèi)者利益受到侵害時(shí)也無法通過法律手段維權(quán)。

　　2、中介公司鼓勵(lì)或放任中介人員“搶單”，導(dǎo)致一房二賣現(xiàn)象隨著房?jī)r(jià)飆高而愈演愈烈。一些中介公司的中介人員往往在明知賣方已與買方簽訂買賣合同的情況下，以“可以賣更高價(jià)格”為由誘使賣方與其他買方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，成為目前普遍存在的“一房二賣”情形的始作俑者，從而引發(fā)諸多不必要的民事訴訟。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月1日至6月12日，南山法院受理的二手房買賣案件中，因“一房二賣”或多賣導(dǎo)致的訴訟占60%之多。

　　3、中介公司出賣、泄漏委托人個(gè)人信息情況嚴(yán)重。中介行業(yè)的特殊性質(zhì)決定了客戶資源信息一般掌握在中介人員手中，部分中介公司便以“挖墻角”的方式從其他中介公司處“挖”業(yè)務(wù)員，以達(dá)到獲取信息的不正當(dāng)目的，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介市場(chǎng)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)情況嚴(yán)重。

　　（二）中介人員素質(zhì)普遍偏低，故意或無意間造成不必要的訴訟。具體表現(xiàn)在：

　　1、利用不具備條件的房產(chǎn)進(jìn)行公開掛牌銷售。一些中小型中介公司的員工在促成買賣雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易的過程中，不履行合理審查房產(chǎn)證件和賣方授權(quán)的義務(wù)，利用買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)買賣流程的了解不足，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產(chǎn)交易。在法院審理的案件中，有相當(dāng)一部分案件因?yàn)橘u方尚未取得房產(chǎn)證、夫妻單方賣房或一方無授權(quán)而假冒業(yè)主簽字賣房等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無效，從而損害了買賣雙方的利益，引發(fā)糾紛。

　　2、缺乏基本的職業(yè)道德，販賣客戶資料獲取利益。在深圳市場(chǎng)，有些房地產(chǎn)中介將業(yè)主的地址、房屋大小、電話編成短信賣給其他中介人員，導(dǎo)致不斷有電話打給業(yè)主詢問是否要租房或者賣房，給業(yè)主的私人生活造成極大困擾，一些人不得不因此換掉電話號(hào)碼。

　�。ㄈ�）部分中介公司內(nèi)部管理混亂。具體表現(xiàn)在：

　　1、招聘人員素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不一。多數(shù)房地產(chǎn)中介公司招聘中介人員時(shí)，對(duì)中介人員沒有資質(zhì)和學(xué)歷的要求，伺后又缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)，導(dǎo)致大多中介人員缺乏從業(yè)責(zé)任心和法律知識(shí)，致使不少房地產(chǎn)買賣合同因中介人員的疏忽不能履行或無效，從而引發(fā)訴訟。

　　2、中介公司合同往往不合規(guī)范。雖然深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局規(guī)定，房地產(chǎn)居間合同與買賣合同均應(yīng)通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)填寫、打印后，由交易當(dāng)事人及居間方簽字蓋章。但目前幾乎所有房地產(chǎn)中介公司都使用自己版本《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，這些合同大多利用其掌握客戶資源等優(yōu)勢(shì)地位規(guī)定了“霸王條款”，如：不論雙方買賣交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需繳納中介費(fèi)。這些合同的大致內(nèi)容相同，但又在部分細(xì)節(jié)方面不盡相同，對(duì)于房地產(chǎn)買賣流程的環(huán)節(jié)規(guī)定不明確，如辦理贖樓和一方取得銀行貸款承諾書的時(shí)間先后問題、稅費(fèi)如何承擔(dān)等問題，往往用詞有歧義或根本沒有寫進(jìn)合同，使房地產(chǎn)交易的部分環(huán)節(jié)處于不明確狀態(tài)，成為引起訴訟糾紛的主要原因之一。

　　3、中介公司缺乏系統(tǒng)的發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)預(yù)期。一些中介公司缺乏對(duì)行業(yè)的準(zhǔn)確認(rèn)知，盲目隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲落而調(diào)整公司規(guī)模，在擴(kuò)張時(shí)刻意追求門店和人數(shù)的數(shù)量忽略質(zhì)量，日前，在各中介公司門店上竟出現(xiàn)“急聘業(yè)務(wù)員，即刻入職”的招聘廣告；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮時(shí)這些急速擴(kuò)張的中介公司因缺乏抗打擊能力而迅速崩盤，有些中介公司或其人員甚至攜款潛逃，損害公司客戶和公司其他員工利益，從而引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)矛盾。2007年震驚全國(guó)的深圳中天置業(yè)事件即屬此類，羅湖法院、南山法院均受理了因中天置業(yè)事件引發(fā)訴訟的案件。

　�。ㄋ模┵Y金監(jiān)管漏洞普遍存在。中天置業(yè)事件發(fā)生后，多數(shù)購(gòu)房客戶通過中介購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)會(huì)選擇由第三方（如銀行等金融機(jī)構(gòu)）進(jìn)行資金監(jiān)管，以防止房地產(chǎn)中介公司或從業(yè)人員挪用資金或攜款潛逃。但仍存在以下問題：

　�。�1）大部分交易中，買賣合同約定的定金和首付款仍由中介公司自行監(jiān)管，若交易總價(jià)較高，定金和首付款的總和可能高達(dá)幾十萬，這大大增加了交易風(fēng)險(xiǎn)。

　�。�2）一些銀行只對(duì)在該銀行貸款的購(gòu)房客戶實(shí)行免費(fèi)資金監(jiān)管，而對(duì)于不在該銀行貸款的購(gòu)房客戶不提供資金監(jiān)管服務(wù)或收取高額的監(jiān)管服務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致購(gòu)房客戶不愿或無法選擇由第三方（多為銀行）辦理資金監(jiān)管。

　　二、房地產(chǎn)中介違規(guī)操作成因分析

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)準(zhǔn)入門檻過低導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)良莠不齊。法律法規(guī)并未對(duì)房地產(chǎn)中介公司的準(zhǔn)入資質(zhì)做特別的規(guī)定，成立一個(gè)房地產(chǎn)中介公司只要滿足一般法律規(guī)定的咨詢公司注冊(cè)資本即可；對(duì)于從事中介行業(yè)的人員準(zhǔn)入資格，雖然人力資源和社會(huì)保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》規(guī)定了未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的個(gè)人不得從事房地產(chǎn)中介事務(wù)，但實(shí)際上這項(xiàng)規(guī)定并未得到落實(shí)。

　　（二）立法內(nèi)容不完善導(dǎo)致中介違規(guī)操作卻輕易逃避責(zé)任�，F(xiàn)階段，規(guī)范中介市場(chǎng)的法律法規(guī)主要有《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》等，但這些規(guī)范只是規(guī)定了中介違規(guī)操作的一些行政處罰手段，依賴的是行政監(jiān)管強(qiáng)度，而對(duì)于一個(gè)龐大的中介市場(chǎng)而言，幾個(gè)行政部門的監(jiān)管顯得過于力不從心。而因中介違規(guī)操作真正遭到損失的當(dāng)事人，卻因缺乏直接索賠的法律依據(jù)，使得權(quán)利受侵害人怠于向行政部門舉報(bào)違規(guī)行為，從而間接鼓勵(lì)了中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人的違規(guī)操作。

　�。ㄈ�）中介公司客戶本身法律意識(shí)淡薄。一些初次置業(yè)者對(duì)于中介過分依賴，缺乏對(duì)房地產(chǎn)過戶流程和交易風(fēng)險(xiǎn)的了解，在與中介機(jī)構(gòu)簽訂委托授權(quán)書或者有關(guān)合同時(shí)未能及時(shí)審查合同條款內(nèi)容，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)或從業(yè)人員有空間進(jìn)行違法操作；另有一些置業(yè)者（多為一房二賣的賣方）受利益驅(qū)使，在中介機(jī)構(gòu)或從業(yè)人員的慫恿下，違反誠(chéng)信原則一房二賣甚至多賣，以達(dá)到獲取更多利益的目的，將損失最終轉(zhuǎn)嫁至買方，擾亂了二手房地產(chǎn)交易的正常秩序。

　　三、規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的司法建議（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，提高中介機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，主要表現(xiàn)在對(duì)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和從業(yè)人員的設(shè)定具體化，并根據(jù)注冊(cè)資金、從業(yè)人員和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等條件劃分不同等級(jí)的資質(zhì)，從事相應(yīng)的營(yíng)業(yè)范圍應(yīng)適用不同金額的注冊(cè)資金條款；還表現(xiàn)在對(duì)從業(yè)人員的學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)等資格的規(guī)范化。

　　（二）加大行業(yè)監(jiān)管力度，提高中介機(jī)構(gòu)違規(guī)成本。目前深圳中介市場(chǎng)龐大，僅僅依靠政府監(jiān)管并不能達(dá)到監(jiān)管的目的，應(yīng)引入房地產(chǎn)交易當(dāng)事人監(jiān)督模式和中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)督模式，作為政府監(jiān)督的輔助手段。通過出臺(tái)有關(guān)制度和規(guī)章，使舉報(bào)房地產(chǎn)中介違規(guī)操作行為的個(gè)人或機(jī)構(gòu)可以獲得一定金額的“獎(jiǎng)金”，既節(jié)省了政府行政部門的行政資源，又可以達(dá)到更好的監(jiān)管效果。同時(shí)加大對(duì)中介公司違法操作的行政處罰力度，促使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行自我約束。

　�。ㄈ�）設(shè)立或指定專門機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，引入第三方監(jiān)管制度。雖然深圳的二手房市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，但鑒于諸多條件限制，交易資金仍然多在中介機(jī)構(gòu)處“停留”。中天置業(yè)事件后雖然中介市場(chǎng)有所規(guī)范，但存在不少資金監(jiān)管的漏洞。因此，在樓市“小陽春”逐漸顯現(xiàn)之際出臺(tái)一套完善的二手房交易全程資金監(jiān)管模式是當(dāng)務(wù)之急。據(jù)悉，在此方面，天津于去年12月17日發(fā)布的《天津市存量房屋交易資金監(jiān)管辦法》可予借鑒。

　　（四）定期組織培訓(xùn)和考核，提高中介機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)。負(fù)責(zé)監(jiān)管房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行政部門應(yīng)定期組織培訓(xùn)，及時(shí)傳達(dá)有關(guān)房地產(chǎn)中介行為操作規(guī)范的法律法規(guī)，通報(bào)具有違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)人員以及采取的處罰措施，以起到警誡作用，從而樹立中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人的誠(chéng)信意識(shí)。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)高層的培訓(xùn)，樹立中介機(jī)構(gòu)的危機(jī)意識(shí)，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)從無序擴(kuò)張、寅吃卯糧的發(fā)展?fàn)顟B(tài)逐漸向理性判斷市場(chǎng)走勢(shì)、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的方向發(fā)展

　�。ㄎ澹┏浞掷�用各種宣傳手段，提高購(gòu)房客戶的法律意識(shí)。很多購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)只是聽取房屋中介的一面之辭，對(duì)房地產(chǎn)買賣交易流程缺乏認(rèn)識(shí)。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等傳統(tǒng)方式，結(jié)合要求中介公司門店張貼政府統(tǒng)一派發(fā)的流程圖和注意事項(xiàng)的行政手段，提高購(gòu)房客戶的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)。