物業(yè)管理師

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物業(yè)管理實務(wù)知識點:寫字樓物業(yè)分類中參考因素

2014-11-20 16:31 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  寫字樓物業(yè)等級分類中的參考因素

  對寫字樓物業(yè)的分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們通常從承租人在尋租或續(xù)租時所考慮的因素出發(fā),通過判別寫字樓的吸引力來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā),對寫字樓物業(yè)的分類一般要考慮以下12個因素,即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通的便利性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人的類型等。

  1、位置。寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施的接近程度,這種吸引力也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)出變化。寫字樓的級別往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響,如果寫字樓建筑所處的位置周圍建筑環(huán)境惡劣,會大大降低該寫字樓物業(yè)的吸引力。如果臨近某大公司或金融機構(gòu)的辦公樓則會增加對承租人的吸引力。cbd:簡稱中心商務(wù)區(qū)(centerbusinessdistrict)。

  2、交通的便利性。高檔寫字樓周圍應(yīng)用多種交通方式可供選擇。有足夠的停車位,中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓要有便捷的公共交通。

  3、聲望或形象。寫字樓建筑的位置、投資方的實力或聲望,物業(yè)建造的標準以及為承租人提供的服務(wù)內(nèi)容都會強化大廈的整體形象。例如,1972年投入使用的美國世貿(mào)大廈,高378m(110層),能容納5萬人工作,由洛克菲勒家族建設(shè)。上海浦東金融貿(mào)易區(qū)的金茂大廈(88層)。

  4、建筑形式。建筑的設(shè)計形式和物業(yè)外立面的維護水平,即建筑特點。——香港的中銀大廈,紐約世貿(mào)大廈的“雙子星”塔樓。

  5、大堂。大堂的外觀、平面設(shè)計和燈光布置構(gòu)成了一棟寫字樓的建筑特色。

  6、電梯。電梯的位置很重要。電梯間的入口和內(nèi)部狀況(照明、適當?shù)牡蹴斞b飾、電梯的控制符號、地面、鏡子、反光材料等)。電梯服務(wù)的標準是安全和快速。例如,上海金茂大廈有100多部電梯,高速電梯可保證客人的侯梯時間不超過35秒,符合國際最高標準。

  7、走廊。要認真裝飾,充足的照明,宜用自然色調(diào)裝飾,兩側(cè)的墻壁上懸掛藝術(shù)品。指引牌,應(yīng)及時保潔和更新。

  8、寫字樓室內(nèi)空間布置。室內(nèi)空間布置比內(nèi)部裝修要重要的多。例如,窗戶的數(shù)量、照明、房間的進深、開間等。

  9、為承租人提供的服務(wù)。重點是辦公室內(nèi)的管理服務(wù),安全服務(wù),維修服務(wù)的速度,外人進入的管理,空調(diào)通風設(shè)施的維護管理等。會議中心、康樂中心的服務(wù)等。

  10、建筑設(shè)備系統(tǒng)。重點是動力、通訊系統(tǒng)和空調(diào)通風系統(tǒng)等。目標是“智能化”,即有計算機管理系統(tǒng)統(tǒng)一管理空調(diào)通風系統(tǒng)、垂直運輸系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)(數(shù)字式交換機、衛(wèi)星通信網(wǎng)絡(luò)、電子郵遞、電子會議或視訊會議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)等)、自動化電力管理系統(tǒng)和自動照明設(shè)備系統(tǒng)等。簡稱ca、oa、ba、fa→ma.

  11、物業(yè)管理水平。影響其租金水平和市場價值。

  12、承租人的類型。大廈內(nèi)的主要承租人往往決定了一棟寫字樓內(nèi)的承租人類型。

責任編輯:cj
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