一、物業(yè)經(jīng)營管理的性質、對象、內容、目標、類別

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)經(jīng)營管理的性質

　　1．物業(yè)經(jīng)營管理是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務，是物業(yè)管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理的不斷拓展、交叉和融合的結果。

　　2．物業(yè)經(jīng)營管理是策略性的物業(yè)資產價值管理，強調滿足業(yè)主的物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展日標的需求。

　　（二）物業(yè)經(jīng)營管理的內容

　　1．保證物業(yè)正常使用的運行操作管理。

　　2．將物業(yè)作為一種收益性資產所進行的各種經(jīng)營活動。

　　（三）物業(yè)經(jīng)營管理的對象通常為收益性物業(yè)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)經(jīng)營管理的目標

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)經(jīng)營管理的類別

　　物業(yè)管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理。

　　二、收益性物業(yè)的類型及特點

　�。ㄒ唬┦找嫘晕飿I(yè)的類型

　　寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。

　�。ǘ�）收益性物業(yè)的特點

　　1．零售商業(yè)物業(yè)的特點零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑。包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。

　　不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產權是統(tǒng)一的還是分散的，為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，都非常需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務。

　　零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射Lx域的范圍。零售商業(yè)物業(yè)按此三個標準分為以下6類

 　　2．出租型別墅或公寓的特點

　　用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓。為了保持較高的出租率和租金水平，需要物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)經(jīng)營管理服務。

　　別墅（Villa）是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。別墅周邊環(huán)境質量比較高。別墅建筑應獨立。獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，“空中別墅”等概念中，除獨棟別墅（獨立式住宅）外，其他均不具有別墅類產品的獨有性。

　　公寓（Apartment）是指包含有許多住宅單元的建筑物。具體類型包括：復式公寓（一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上）、花園公寓（公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅）和單間公寓（由單獨的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅）。

　　3.寫字樓的特點

　　是為商務、辦公活動提供空間的建筑。為了持續(xù)保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常需要高標準、高質量、專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營管理服務。

　　國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。專業(yè)人員主要依照寫字樓所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行等級劃分。

　　4．工業(yè)物業(yè)的特點

　　工業(yè)物業(yè)是指為人類生產活動提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、-T業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術產業(yè)園區(qū)。

　　工業(yè)物業(yè)管理通常與企業(yè)生產活動的流程與空間需求特征相關，必須保證能源供應和內部運輸系統(tǒng)的通暢，同時還要兼顧物業(yè)資產的有效利用狀況及運行成本對企業(yè)生產成本和經(jīng)營利潤的影響。

　　5．酒店和休閑娛樂設施

　　酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。這類物業(yè)多由房地產開發(fā)企業(yè)投資建設，其經(jīng)營管理活動也與房地產行業(yè)密切相關。