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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策備考講義資料(1)

2011-07-20 13:44  來源:  字體:  打印 收藏

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  1.0.1 制定本規(guī)范的目的主要有三個(gè):一是規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為;二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法;三是促使做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。

  實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定:“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。”第58條規(guī)定:“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。”在房地產(chǎn)估價(jià)中還需遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的其他有關(guān)規(guī)定。例如,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第12條關(guān)于土地使用權(quán)出讓金最低價(jià)的規(guī)定,第39條、第50條關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益的規(guī)定,第55條關(guān)于出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家的規(guī)定,等等;《中華人民共和國土地管理法》第47條關(guān)于征用土地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

  1.0.2 本規(guī)范的適用范圍是在中華人民共和國境內(nèi)從事各種房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

  凡是在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng),無論是土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買賣、贈(zèng)與、抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、分割析產(chǎn)、拍賣底價(jià)、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價(jià)值證明或記帳,還是企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算,以及住房制度改革中的房地產(chǎn)估價(jià)、商品房預(yù)售條件中的估價(jià)、房地產(chǎn)復(fù)核估價(jià)等,都應(yīng)遵守本規(guī)范。

  1.0.3 獨(dú)立、客觀、公正,是對房地產(chǎn)估價(jià)的總要求。

  獨(dú)立,是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響。

  客觀,是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要盡可能地減少估價(jià)人員的主觀意志對估價(jià)過程和估價(jià)結(jié)論的影響。房地產(chǎn)估價(jià)并非由估價(jià)人員主觀地確定市場價(jià)格,而是客觀地反映市場價(jià)格的形成過程和結(jié)果。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)力求客觀、準(zhǔn)確、合理地模擬市場的價(jià)格形成過程將估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值反映出來。公正,是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須站在中立的立場上,不偏袒當(dāng)事人的某一方,特別是不可有意無意地偏向委托方。

  2.0.1 本條強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的房地產(chǎn)權(quán)益。

  房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益的結(jié)合,依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體,而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的是其權(quán)益。同一物質(zhì)實(shí)體的估價(jià)對象房地產(chǎn),如果附著于其上的權(quán)益不同,評估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。

  本條所稱土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場所,一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西,人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng),例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

  本條所稱其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離,或雖然能夠分離,但分離后會(huì)破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。

  2.0.2 本條所稱專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格考試合格,由有關(guān)主管部門審定注冊,取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員,目前有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩種。

  2.0.3 在實(shí)際估價(jià)中,估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體可能既有土地也有建筑物,也可能只是它們中的某一部分,例如是土地、房屋、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施、在建工程等各種房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的某一部分;但估價(jià)對象同時(shí)必須包括依托于該物質(zhì)實(shí)體上的具體權(quán)益。

  2.0.4 估價(jià)結(jié)果的期望用途,也即估價(jià)是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或政府、民事行為的需要主要包括:土地使用權(quán)出讓,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買賣、贈(zèng)與、抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、分割析產(chǎn)、拍賣底價(jià)、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價(jià)值證明或記帳,企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算,住房制度改革、商品房預(yù)售和估價(jià)結(jié)論復(fù)核等。

  2.0.5 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意給定的,也不完全與估價(jià)作業(yè)日期相同,它需要估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的來確定。在估價(jià)之前,它說明了估價(jià)中需要估算和判定的是哪個(gè)具體日期的客觀合理價(jià)格或價(jià)值;當(dāng)估價(jià)結(jié)果作出后,它說明了該估價(jià)結(jié)果是在哪一個(gè)時(shí)間上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值,以便于應(yīng)用。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示,并應(yīng)精確到日。

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