物業(yè)管理師

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物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式

2014-11-17 15:47 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  《價格法》對于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價格管理,規(guī)定了三種定價形式:

  一是政府定價:是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。

  二是政府指導(dǎo)價:是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度,指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。

  三是市場調(diào)節(jié)價:是指由經(jīng)營者自主制定,通過市場競爭形成的價格。

  我國開展物業(yè)管理以來,政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門,對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理,一般都實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項目和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定,主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),開始則采取了較為嚴(yán)格的管理措施,一般都采取政府定價和政府指導(dǎo)價的管理方式,其中絕大多數(shù)物業(yè)項目都是采取政府定價管理方式。

  以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi),在物業(yè)管理活動開展初期,對于推行物業(yè)管理,穩(wěn)定物業(yè)管理收費(fèi)秩序,發(fā)揮了重要的積極作用。但是,隨著物業(yè)管理活動的全面展開,以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi),各種弊端也逐漸暴露,主要體現(xiàn)在以下方面:

 。1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。一些物業(yè)管理企業(yè)取得物價管理部門的收費(fèi)批件后,根據(jù)收費(fèi)批件向業(yè)主收費(fèi)高枕無憂,同時由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被限制得過死,助長了物業(yè)管理企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進(jìn)取的消極意識。

  (2)制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費(fèi)批件收取費(fèi)用,服務(wù)好壞都一個價格,業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權(quán)利卻受到限制。

 。3)因定價標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅比較復(fù)雜,而且各個物業(yè)管理項目情況、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)情況,以及各項服務(wù)的實(shí)際狀況千差萬別,要求政府取代業(yè)主準(zhǔn)確核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),客觀上是不現(xiàn)實(shí)的。由于定價不合理,物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對政府核定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法,都不同程度存在著意見。

  (4)政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。價格是市場競爭的核心要素,長期持續(xù)的政府定價,限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場的選擇權(quán),物業(yè)管理市場因而喪失活力,物業(yè)管理招投標(biāo)制度也會流于形式,無法發(fā)揮市場機(jī)制的優(yōu)勝劣汰作用。

  為此,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式,僅采取政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的具體方式是,由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求,制定物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn),然后由有定價權(quán)限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門,測算出各個等級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅度,結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  以上可以看出,采取政府指導(dǎo)價收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)項目,價格主管部門不再針對具體物業(yè)項目審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而是針對物業(yè)管理主管部門制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定價格幅度,以便指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務(wù)情況協(xié)商服務(wù)價格。

  實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定,政府不予干預(yù)。

  考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與市場環(huán)境不盡相同,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”

責(zé)任編輯:memo
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