物業(yè)管理師

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2015物業(yè)管理師知識點(diǎn):房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的方式

2015-01-27 16:10 來源:來源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  維修方式:

  對各類不同的對象應(yīng)采用不同的維修方式,房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律,在保證運(yùn)行的前提下,合理利用維修資源,達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。

  1)預(yù)防性維修

  為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化,按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動,稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略,能夠降低故障率,將事故隱患消除在初級階段,從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性,保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用,是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備設(shè)備,更應(yīng)該實(shí)行預(yù)防性維修。

  預(yù)防性維修有以下幾種方式:

  計(jì)劃性預(yù)防維修。計(jì)劃性預(yù)防維修又稱定期維修,具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律,事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。

  狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ),按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式,是在狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上,掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況,在高度預(yù)知的情況下,適時(shí)安排的預(yù)防性修理,又稱預(yù)知的維修。它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備,利用率高的精、大、稀設(shè)備等。

  改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā),對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造,結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施,稱為改善性維修。

  2)事后維修

  事后維修是對一些沒有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目,在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命,單位維修經(jīng)濟(jì)性好。但對物業(yè)管理而言,由于設(shè)備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅,因此一般情況下,應(yīng)該盡量避免事后維修,僅在下述場合可以采用:故障停機(jī)后再修理不會給物業(yè)使用造成影響;修理技術(shù)不復(fù)雜,修理迅速而又能及時(shí)提供備件;某些利用率低或有備用的設(shè)備。

  3)緊急搶修

  緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理,這類意外事件是偶然發(fā)生的,往往不具有預(yù)見性,難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響,因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明,這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。

責(zé)任編輯:青池
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