物業(yè)管理師

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2015年物業(yè)管理師考試《制度政策》:商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)

2015-01-23 13:31 來(lái)源:來(lái)源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則

 。ㄒ唬┥唐贩夸N售面積爭(zhēng)議

  按套或單元計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套或單元計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時(shí),套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

 。ǘ┥唐贩夸N售中的設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議

  《商品房銷售管理辦法》規(guī)定:經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書(shū)面通知買受人。

  買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。其中,規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異和房?jī)r(jià)款的變更,當(dāng)事人不解除合同的,雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

  (三)商品房銷售中的房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議

  1.房屋交付時(shí)間

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

  2.房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任

  銷售商品住宅時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》,向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。用戶驗(yàn)收后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備,由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。

  3.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》!蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以購(gòu)買者購(gòu)買的套(幢)發(fā)放,每套(幢)住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。商品住宅售出后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。

  《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

 。1)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);

 。2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;

 。3)正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期

  1)屋面防水3年;

  2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

  3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

  4)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;

  5)門窗翹裂、五金件損壞1年;

  6)管道堵塞2個(gè)月;

  7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;

  8)衛(wèi)生潔具1年;

  9)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;

  10)其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

 。4)用戶報(bào)修的單位,答復(fù)和處理的時(shí)限

  住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期,但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。

  《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:

 。1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

  (2)結(jié)構(gòu)類型;

  (3)裝修、裝飾注意事項(xiàng);

 。4)上水、下水、電、燃?xì)、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;

 。5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);

 。6)門、窗類型,使用注意事項(xiàng);

 。7)配電負(fù)荷;

 。8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;

 。9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任;因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu),造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

責(zé)任編輯:亮亮
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