新《物業(yè)管理條例》解讀

　　規(guī)范管理強化業(yè)主權(quán)益

　　對于大多數(shù)人來說，買房子是件人生大事，選擇一個好的物業(yè)公司也非常重要，物業(yè)公司的服務(wù)水平將直接影響業(yè)主的生活。但是，業(yè)主和物業(yè)公司這合同的雙方，卻常常成了矛盾的對立面。業(yè)主們稱，自己的房子往往自己做不了主。從今年10月1日起，新修訂的《物業(yè)管理條例》正式實施，將進一步提高業(yè)主的地位、擴大業(yè)主的自主選擇權(quán)、充分體現(xiàn)物權(quán)的價值，為業(yè)主的權(quán)利護航。

　　業(yè)主：當家就要能做主老杜4年前買了一套商品房，入住不到1年就發(fā)現(xiàn)負責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的公司服務(wù)質(zhì)量不高，沒有起到維護小區(qū)安定生活的作用。4年來，小區(qū)業(yè)主們一直想換個物業(yè)公司，但是由于當時選聘和解聘物業(yè)公司，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上的業(yè)主投票通過。像他們這樣規(guī)模較大的小區(qū)，居民多，工作時間不統(tǒng)一，很難召集，要達到2/3的投票率非常困難。老杜家的問題也就久拖不決。

　　新《物業(yè)管理條例》做了修改。按照新規(guī)定，今后，小區(qū)換“管家”，只需半數(shù)以上業(yè)主贊成，且這部分業(yè)主購買的房屋面積超過小區(qū)建筑物總面積的一半就可以了。同時，除更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改小區(qū)管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員等其他重大事項，也同樣適用這種“雙過半”的決定規(guī)則。

　　新《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，保障了業(yè)主可以在土地使用權(quán)70年的基礎(chǔ)上改建小區(qū)內(nèi)的建筑物。同時，業(yè)主還有權(quán)請求法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定。例如，有的業(yè)主委員會決定在小區(qū)增加一個垃圾筒，可是垃圾筒旁邊的一樓住戶表示反對，如果該住戶確實合法利益受到侵害，他可以請求法院撤銷業(yè)主委員會的決定。居民楊峰說，這次真正有了“當家做主”的感覺。

　　政府：將業(yè)主的權(quán)利落到實處

　　蘭州市城關(guān)區(qū)的梁先生和物業(yè)公司的糾紛已經(jīng)曠日持久。他說，當年買房子，交鑰匙的時候，開發(fā)商將鑰匙與物業(yè)管理合同捆綁在一起，簽訂了物業(yè)管理合同，才能拿到鑰匙。此后，發(fā)現(xiàn)這是一個草臺班子，根本不是物業(yè)公司，而是開發(fā)商隨便湊合的幾個人。他認為，本應(yīng)該由業(yè)主選舉的物業(yè)公司，卻成了開發(fā)商指定，這從客觀上剝奪了業(yè)主的自主權(quán)。

　　很多業(yè)主也表示，自己很想行使業(yè)主的權(quán)利，重新選擇滿意的物業(yè)公司，但業(yè)主大會很難召集，也沒有業(yè)主委員會來具體操作。

　　蘭州市物業(yè)協(xié)會的宋福軍表示，現(xiàn)在蘭州市成立業(yè)主委員會的小區(qū)并不多，甚至有些業(yè)主委員會還是由物業(yè)公司組織選舉產(chǎn)生，業(yè)主大會也是由物業(yè)公司召集的，這其實是一種本末倒置的現(xiàn)象。而一些管理差一點的小區(qū)，根本沒有業(yè)主委員會。如果要讓物業(yè)公司真正進入市場，讓業(yè)主發(fā)揮自己的選擇權(quán)，成立獨立自主的業(yè)主委員會是大勢所趨。

　　在新《物業(yè)管理條例》中，對此有明確規(guī)定。國家新修訂的《物業(yè)管理條例》增加了“將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會的指導(dǎo)部門。”這樣加強了政府的指導(dǎo)作用，便于理順業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。

　　物業(yè)：從管理到服務(wù)今年3月，城關(guān)區(qū)的老張就剛剛打完和物業(yè)公司的官司。讓老張郁悶的是，不僅沒有辭掉物業(yè)公司，自己還得補交物業(yè)費。老張說自己感覺很不爽，“不是我舍不得錢，而是我覺得這家物業(yè)公司只收錢不干活，態(tài)度還非常蠻橫，我不想給他們交錢�！�

　　小偷出沒、電梯不能正常運行、公共設(shè)施損壞后無人修理，公司人員素質(zhì)差，身體暴力時有發(fā)生。老張氣憤地說：“動不動就以沒交費為由斷水停電，我搞不懂物業(yè)公司到底是搞服務(wù)的，還是來給我們當領(lǐng)導(dǎo)的�！焙芏鄻I(yè)主對物業(yè)公司的管理不滿，便以拒交物業(yè)費進行“反抗”，基層法院的物業(yè)糾紛案件每年遞增。

　　對此，新《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。蘭州大學(xué)法學(xué)院教授劉光華認為，這不僅僅是字面的修改，身份的置換是理念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)公司由“管理”改為“服務(wù)”，是對物業(yè)和業(yè)主關(guān)系更加合理而明確的定位。

　　劉光華說，房地產(chǎn)業(yè)主要是近10年間興盛起來的，相關(guān)立法未盡完善，物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系并不融洽。很多物業(yè)公司由開發(fā)商指定，并非業(yè)主自行選擇。關(guān)于服務(wù)項目的約定、各自權(quán)利義務(wù)的劃分并沒有經(jīng)過談判的過程，為雙方的關(guān)系留下了很多隱患。當業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時，在組織和信息上都占有優(yōu)勢的物業(yè)公司，以行使管理權(quán)為名，使業(yè)主們吃盡苦頭。物業(yè)公司“更名”，會使他們更加明確自己的角色定位，也會使業(yè)主們在今后維權(quán)時把腰桿兒挺得更直。

　　翡翠物業(yè)公司總經(jīng)理李建武，從事了20年物業(yè)服務(wù)。他認為改“管理”為“服務(wù)”是一種理念上的導(dǎo)向，物業(yè)公司的“管理”和“服務(wù)”應(yīng)該互為表里。物業(yè)公司不可能完全喪失了“管理”的權(quán)力，但“管理”應(yīng)該以“服務(wù)”為目的，是一種“服務(wù)型的管理”。同時，作為企業(yè)應(yīng)該把服務(wù)放在第一位，多一些市場化、人性化，少一點帶著行政色彩的強硬手段。